16 декабря 2017 0:06

Жилье и думы

Жилье и думы
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Пришедшая на днях из китайской столицы добрая весть о предстоящем открытии в нашей стране дочернего банка гигантского China Construction Bank практически совпала по времени с дебатами о том, стоит ли государству самому строить жилье или лучше бесповоротно отдать это дело частному сектору.

Тулеген АСКАРОВ

«ЧЕРЕМУШКИ» МЫ УЖЕ ПРОХОДИЛИ…

На встрече в Пекине казахстанского посла Шахрата Нурышева с председателем правления China Construction Bank (ССВ) Тянь Голи обсуждались вопросы сотрудничества между казахстанскими финансовыми организациями и ССВ по сопряжению стратегических инициатив «Нурлы жол» и «Один пояс, один путь», реализации 51 проекта на территории нашей страны с участием китайских капиталов и деятельности Международного финансового центра в Астане. Г-н Голи подчеркнул огромный потенциал Казахстана и его важность в реализации инициативы Экономического пояса Шелкового пути, заявив о готовности ССВ принять активное участие в реализации проектов и инвестировании в нашу экономику. И на этой же встрече обсуждался вопрос об открытии в Казахстане дочернего банка ССВ, что согласно нормам практики дипломатии и большого бизнеса означает переход этого вопроса в фазу практической реализации.

Для большинства читателей появление у нас «дочки» китайского банка, в названии которого прямо указывается его строительный профиль, сулит, конечно же, надежду на значительное удешевление как ипотечных займов, так и стоимости приобретаемого жилья. Ведь как бы ни пыталось государство решить эту проблему, пока «воз» проблем с жильем остается практически неподвижным, ибо даже в советские времена его приходилось тянуть десятилетиями. Не случайно на недавнем расширенном заседании президиума НПП «Атамекен» его председатель Тимур Кулибаев прямо заявил, что строительство жилья и не должно входить в мандат госхолдингов «Самрук-Казына» и «Байтерек», ибо с финансированием этой «простейшей работы» вполне справятся банки второго уровня. И он прав – госхолдинги изначально создавались для развития национальной экономики через ее диверсификацию и создание современных высокотехнологичных производств.

В реальности же, к примеру, на НУХ «Байтерек» сейчас возложена реализация программы жилищного строительства «Нурлы жер» по целому ряду направлений – повышению доступности ипотечного кредитования, стимулированию строительства жилья частными застройщиками, кредитного жилья через систему жилстройсбережений, обеспечению населения арендным жильем и поддержке долевого жилищного строительства. На каждом из направлений есть свой государственный посредник, имеющий статус АО со всеми положенными его сотрудникам хорошими офисами, служебными авто, высокими зарплатами, премиями и бонусами. Вовлечены в эту схему и акиматы, получающие деньги от государства через размещение муниципальных облигаций на Казахстанской фондовой бирже, либо по другим каналам. В итоге бюджетные деньги и средства Нацфонда растекаются по этой бескрайней системе потоками и ручьями, которые сложно контролировать, что в итоге приводит к хищениям и судебным разбирательствам, подобным нынешнему с участием экс-министра национальной экономики и его бывших подчиненных по «Байтереку».

Поэтому можно понять возмущение главы НПП, заявившего по этому поводу следующее: «Те средства, которые мы тратим на строительство, «закапываем» через «Самрук Казына», «Байтерек» и акиматы, мы бы могли дать возможность коммерческим банкам работать – или субсидировать процентную ставку, или снизить процентную ставку по ипотеке».

Частным банкам, конечно же, сложно конкурировать с государством в наших далеко не идеальных рыночных условиях. В результате подавляющая часть всех выданных ипотечных кредитов и связанных с ними рисков легла на последнее, точнее, на подконтрольный ему Жилстройсбербанк Казахстана, выдавший только в этом году 75% от общего числа таких займов. При этом средняя сумма, на которую вкладчики ЖССБК открывают счета, относительно невелика – 5 млн тенге, а первоначальный взнос составляет не менее 30% от стоимости жилья. Понятно, что государство и клиенты на таких условиях заинтересованы получить жилье подешевле, что вынуждает в свою очередь экономить и строителей. Проще говоря, государство в итоге возрождает тот самый жилищный «вал», в память о котором нам достались безликие микрорайоны-«черемушки» с их серыми панельными домами, а то и целые районы каркасно-камышитовых зданий.

У ВОСТОЧНОГО СОСЕДА ВСЕГДА ЕСТЬ, ЧЕМУ ПОУЧИТЬСЯ

Примечательно, что ССВ, изначально созданный в 1954 году как People’s Construction Bank of China, что в переводе означает «Народный строительный банк Китая», находился в подчинении Минфина, перераспределяя фонды для строительства и развития инфраструктуры. Но затем он постепенно начал приобретать функции коммерческого банка, сменив свое название, а уже в этом веке получив статус акционерного коммерческого банка, акции которого торгуются на ведущих фондовых биржах. Сейчас деятельность этого гиганта приобрела глобальный размах, включая Гонконг, Сингапур, США, Германию, Японию и другие страны наряду с Россией. По сути, он превратился в финансовую корпорацию, занимающуюся помимо банкинга еще и страхованием, управлением активами и другими операциями. Его размеры выглядят внушительными даже по мировым меркам – активы к началу минувшего лета перевалили за $3 трлн, прибыль же составила почти $35 млрд. Для сравнения: как сообщалось в предыдущем номере «ДК», активы всего банковского сектора Казахстана к началу ноября составляли 24 трлн 252,8 млрд тенге, или $72,4 млрд, совокупная прибыль – 10,5 млрд тенге ($0,03 млрд).

И этот гигант продолжает быстро расти! По итогам прошлого года, как сообщается на сайте ССВ, его активы увеличились на 14,3%, ссудный портфель – 12,1%, а объем ипотечных займов резидентам Китая – и вовсе на 29,2%. В абсолютном выражении портфель последних достиг 3,6 трлн юаней, или более $540 млрд. В Казахстане же по данным Нацбанка ипотечных займов было выдано на начало октября на общую сумму 1 трлн 84,6 млрд тенге, или порядка $3,2 млрд. Совокупные же активы и чистая прибыль по всей группе ССВ увеличились соответственно на 39,1% и 35,8%. При этом китайский гигант стремительно трансформируется в инновационный «умный» банк. Только в прошлом году в нем было завершено почти 2 тысячи проектов по инновационным продуктам, запущены новые бизнес-платформы, первая в отрасли система Long Card, объединяющая технологии NFC, QR код и распознавания лиц. Удивительно, что при таком размахе и высоких темпах роста доля «плохих» займов в его ссудном портфеле весьма низка – 1,5%.

Тут, конечно же, нельзя не сказать о государственной политике, которую наш восточный сосед проводит в ипотечной сфере. С одной стороны, в Китае правительство, местные власти и центральный банк внимательно следят за жилищным рынком, не давая ему «перегреваться». Для этого введены разные ограничения по сдерживанию спекулятивного спроса на жилье, включая и получение банковских займов на эти цели в больших объемах, а то и прямые запреты для городов, где цены на жилье совсем уж высоки. В итоге, к примеру, в Пекине, как сообщило агентство «Синьхуа» со ссылкой на статуправление китайской столицы, за 10 месяцев этого года площадь проданного коммерческого жилья сократилась на 51,4% по сравнению с тем же периодом прошлого года! Сократились и общие площади строящейся в городе коммерческой недвижимости и жилья. Оно и понятно – ведь Пекин наряду с Шанхаем давно входят в десятку самых дорогих городов мира.

С другой стороны, при первых же признаках спада на рынке смягчаются правила выдачи ипотечных займов, особенно для покупателей, приобретающих жилье в первый раз, – снижается размер первоначального взноса. Чтобы среднестатистический китаец не перегружал себя ипотекой, действуют и другие механизмы кредитования – к примеру, из средств жилищных займов. Строится жилье в совместной собственности государства и жильцов, а отдельным группам населения просто предоставляются льготы – например, учителям и госслужащим.

«ЗА НОЧЬ РОВНО НА ЭТАЖ ПОДРАСТАЕТ ГОРОД НАШ!»

Конечно, идея завести в жилищный сектор солидных инвесторов с надлежащим опытом, технологиями и квалифицированными кадрами витает у нас давно, поскольку аналогичный подход в той же «нефтянке» сполна оправдал себя. Китайские специалисты в этой стратегически важной для Казахстана отрасли показали себя с лучшей стороны, поэтому вполне могут участвовать и в строительстве жилья у нас. Кстати, спрос на их услуги за рубежом высок. Недавно «Синьхуа» передало со ссылкой на китайскую строительную компанию China Construction Third Engineering Bureau, что последняя приступила к строительству 7 тысяч жилых домов на специально выделенном для этой цели острове Хулхумале, входящем в Мальдивы. Подряд на строительство китайские специалисты выиграли благодаря прочным конструкциям и несущей способности зданий, а также надлежащей защите окружающей среды в ходе производственных процессов. До этого там же китайцы построили первую тысячу жилых домов в 2013 году в ходе первого этапа строительства. Добавим также, что помимо технологий, опыта и квалифицированных строителей у китайцев сегодня свой знак качества – Made in China, ценящийся по всему миру.

Такой же подход к массовому строительству жилья можно применить и у нас, благо земли для него в Казахстане хватает с избытком в отличие от Мальдив. Финансирования для этого даже у одного ССВ хватит с избытком, в крайнем случае можно создать инвестиционный пул с участием местных «дочек» двух других китайских банков, работающих в Казахстане, – Bank of China и Industrial and Commercial Bank of China. Заодно усилится и конкуренция на внутреннем строительном рынке, где лакомые кусочки достаются узкому кругу отечественных компаний, удерживающих цены на жилье на весьма высоком уровне, явно неадекватном доходам казахстанцев.

Согласно выкладкам статистиков, в октябре средняя цена продажи одного квадратного метра нового жилья сложилась в Казахстане на уровне 252,5 тысячи тенге, а перепродажи благоустроенного жилья – 187,5 тысячи тенге. Для сравнения: среднемесячная заработная плата одного работника за тот же месяц оценивалась в 149,9 тысячи тенге. Понятно, что при такой зарплате даже большинству холостых казахстанцев вряд ли удастся скопить достаточно денег на покупку средней по площади квартиры или благополучно рассчитаться с ипотекой, не говоря уже о семейных соотечественниках. Ведь первоначальный взнос для получения ипотечных займов составляет до половины от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости, а рассчитываться по ним надо по ставке выше 20% годовых, да еще в короткие сроки. При этом в залог принимается не всякая недвижимость. Вот и приходится казахстанцам брать жилье подешевле и жить в нем потеснее, чтобы в складчину рассчитываться за покупку, которая быстро превращается в обветшалый неликвид и аналог «13-го района» из одноименного французского фильма про ту опасную часть Парижа, которую пришлось отгораживать бетонной стеной.

Строить же в Казахстане надо с размахом – целыми микрорайонами и даже небольшими городами, сразу же обустраивая их инфраструктуру. С учетом относительно небольшой численности населения нашей страны, при таком массированном подходе вполне можно решить жилищную проблему за десятилетие, снизив заодно наполовину среднюю цену на жилье с нынешних $800-1000 до давно обещанных правительством $400-500, что, кстати, соответствует китайскому уровню. Понятно же, что бетон и кирпич элитными быть не могут, поэтому и стандартное жилье должно быть недорогим и комфортным одновременно. Аналогично и со ставками по ипотеке – в Китае в среднем они находятся на уровне 4,7% годовых для покупателей первого жилья. Просто наши небольшие по мировым меркам банки не могут предлагать такие дешевые ипотечные продукты, поскольку фондирование им обходится гораздо дороже.

china11

"Дыхание Китая"  - специальный  выпуск  республиканской экономической  газеты "Деловой Казахстан" и Международного радио Китая

Скачать PDF
Читайте в номере
Все статьи Архив газеты

Подписаться на рассылку

Читайте также