2025 жылы Қазақстанның тұрғын үй нарығы экономиканың ең белсенді сегменттерінің біріне айналды. Бағалар инфляция деңгейінен айтарлықтай жоғары қарқынмен өсті, ал жыл соңына қарай сатып алу-сату белсенділігі күрт артты. Алайда сарапшылар 2026 жылы нарық біртіндеп бәсеңдеу кезеңіне өтуі мүмкін екенін ескертеді, деп хабарлайды DKNews.kz.
Мұндай бағалауды Halyk Finance Аналитикалық орталығының аға талдаушысы Арслан Аронов 2025 жылдың қорытындылары мен алдағы негізгі факторларды саралай отырып ұсынды.
Тұрғын үй бағасы инфляциядан озып кетті
2025 жылы Қазақстандағы жылдық инфляция 12,3% болды. Ал тұрғын үй нарығында бұл көрсеткіш айтарлықтай асып түсті:
- Бастапқы нарық – +15,7% жылдық өсім
- Екіншілік нарық – +14,6%
- Жалдау ақысы – +13,1%
2024 жылмен салыстырғанда бағаның өсу қарқыны күрт жеделдеді. Жаңа тұрғын үй сегментінде жылдық өсім 5 есеге, ал екіншілік нарықта 3,5 есеге артқан.
Қай қалаларда баға ең қатты өсті
2025 жылы бастапқы нарықта күтпеген көшбасшылар пайда болды. Қонаев пен Павлодарда жаңа тұрғын үй бағасы бір жылда 22,9% өсті. Бұл қалалар дәстүрлі нарық орталықтарын да артта қалдырды:
- Алматы – +19,8%
- Астана – +17,4%
- Шымкент – +15,6%
Ал Петропавл, Семей және Қарағанды сияқты қалаларда бастапқы нарықтағы өсім 5%-дан төмен болды.
Екіншілік нарықта айқын көшбасшы – Алматы. Мұнда тұрғын үй бағасы бір жылда 25,4% өсті. Қарағандыда өсім небәрі 2,4% болса, Қонаевта баға мүлде өзгермеген.
Бағаны не көтеріп жатыр
Сарапшылар нарықтағы өсімді бірнеше негізгі фактормен байланыстырады.
Біріншіден, долевое құрылысқа қатысты қатаң реттеу.
Енді мәмілелер тек үлестік қатысу шарттары арқылы жасалады, нысандарды жарнамалау үшін арнайы рұқсат немесе кепіл қажет, ал құрылыс компанияларының қызметі жергілікті атқарушы органдар мен инжинирингтік ұйымдардың бақылауына өтті.
Екіншіден, БЖЗҚ-дан алынатын қаражат көлемінің күрт артуы.
2025 жылдың 11 айында тұрғын үй жағдайын жақсартуға бағытталған төлемдер 83%-ға өсті, бұл сұранысты айтарлықтай күшейтті.
Үшіншіден, инфляциялық қысым және ҚҚС өседі деген күтулер.
2026 жылы қосылған құн салығының көтерілуі мүмкін деген болжамдар қазірдің өзінде бағаға әсер етті, әсіресе бастапқы нарықта.
Жалдау нарығы да қалыс қалған жоқ
2025 жылдың соңына қарай жалдау бағасы да инфляциядан озып шықты. Ел бойынша орташа өсім 13,1% болса, кейбір қалаларда бұл көрсеткіш әлдеқайда жоғары болды:
- Павлодар – +42,9%
- Петропавл – +40,9%
- Ақтөбе – +30,4%
Бұл тұрғын үйге деген қысым тек сатып алушылар тарапынан ғана емес, жалға алушылар есебінен де күшейгенін көрсетеді.
Желтоқсан – мәмілелер айы
2025 жылдың желтоқсанында тұрғын үй нарығы дәстүрлі түрде жанданды. Бір айда 53 мың сатып алу-сату мәмілесі тіркеліп, қарашаға қарағанда 32,9% артты.
- Мәмілелердің 77,5%-ы пәтерлерге тиесілі
- Сатылымдар бойынша көшбасшылар – Астана (22%) және Алматы (17%)
- Ең төмен көрсеткіш – Ұлытау облысында (0,8%)
Жалпы алғанда, 2025 жылы мәмілелер саны 2024 жылмен салыстырғанда 3,6% өсті.
2026 жылы нарықты не күтіп тұр
Halyk Finance бағалауынша, 2026 жылы тұрғын үй нарығы өсу аймағында қалады, бірақ динамика әлдеқайда байсалды болады.
Нарықты тежеуі мүмкін негізгі факторлар:
- 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап БЖЗҚ-дағы жеткіліктілік шегінің өсуі,
- ипотекалық кредиттеу шарттарының қатаюы,
- салықтық өзгерістер.
Бұл өзгерістер ең алдымен бастапқы тұрғын үй сегментіне әсер етеді.
Жаңа Құрылыс кодексі: қысым ба, қорғаныс па
Нарыққа қосымша әсер ететін фактор – 2026 жылғы 9 қаңтарда Президент қол қойған жаңа Құрылыс кодексі. Ол 1 шілдеден бастап күшіне енеді.
Құжат құрылыс саласына қойылатын талаптарды күшейтіп, бақылауды арттырады. Қысқа мерзімде бұл:
- құрылыс құнының өсуіне,
- ұсақ құрылыс компанияларының нарықтан кетуіне,
- сұраныстың уақытша төмендеуіне әкелуі мүмкін.
Алайда ұзақ мерзімді перспективада кодекс азаматтардың құқықтарын қорғауға, тұрғын үй сапасын арттыруға және қауіпсіздікті күшейтуге бағытталған.
2025 жылы Қазақстанның тұрғын үй нарығы инфляцияны айқын түрде артта қалдырып, қарқынды өсу кезеңін бастан өткерді. 2026 жылы өсім сақталғанымен, нарық біртіндеп реттелген және салмақты модельге көше бастайды.
Сатып алушылар үшін бұл – бұрынғыдай асығыс шешімдер азаяды деген сөз. Ал нарық үшін – жаңа ережелермен өмір сүру кезеңінің басталуы.
