В начале января президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев подписал Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам восстановления экономического роста».
Для казахстанцев это обозначило возможность использования части собственных накоплений из Единого пенсионного фонда на улучшение жилищных условий, оплату лечения или их передачу в управление частным компаниям.
По данным ЕНПФ, построенным на предварительных порогах достаточности накоплений на 2021 год, воспользоваться пенсионными средствами смогут более 760 тысяч вкладчиков. Для целевого использования можно объединять и накопления близких родственников.
Мы попытались разобраться, как это повлияет на покупательскую способность, рынок недвижимости и не повлечет ли за собой инфляцию.
Распределение пенсионных средств
Подробные данные по регионам о том, сколько людей и какие суммы смогут использовать казахстанцы, ЕНПФ сообщил нашим коллегам из inbusiness.kz.
По данным фонда, на 1 декабря 2020 года общая сумма средств, которые могут использовать вкладчики, – около 2,5 трлн тенге. При этом, до 1 млн тенге свыше порога достаточности у 280,1 тыс. человек (37%). До 3 млн имеет 236,4 тыс. (31%). До 5 млн – 100 тыс. (13%). До 10 млн избыточных накоплений имеет 40 тыс. вкладчиков, свыше – 53, 8 тыс. – это 5 и 7% соответственно. При этом 75% средств, доступных к досрочному изъятию, сосредоточены в пяти регионах: Алматы (658,4 млрд тенге), Нур-Султан (325,9 млрд), в Мангистауской (397,7 млрд), Атырауской (257,4 млрд) и Карагандинской областях (177,7 млрд).
Прогнозы по рынку недвижимости
Согласно исследованию АО «Halyk Finance» несмотря на пандемию COVID-19 и вызванные ею проблемы в экономике, казахстанский рынок жилой недвижимости в 2020 году продемонстрировал динамичный рост. Количество сделок второй год подряд превышает 300 тысяч, стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 5%, в то время как на вторичном рынке рост цен достиг 14%. Основным драйвером роста аналитики Halyk Finance называют многостороннюю господдержку, благодаря которой ипотечное кредитование выросло на 12% за 11 месяцев 2020 г.
Также на рост цен на жилую недвижимость повлиял эффект переноса ослабления тенге на стоимость: последние три года национальная валюта практически непрерывно обесценивалась, подешевев за данный период по отношению к доллару почти на 30%. Приток средств из нового источника, пенсионных накоплений, поддержит дальнейший рост активности на рынке жилья, и в 2021 году эксперты прогнозируют увеличение цен на жилую недвижимость на 5-10%.
Тем не менее специалисты не называют повышение цен на недвижимость в истекшем году по меркам прошлых лет чем-то исключительным. Так, в 2014 году на волне ускорения инфляции с 4,8 до 7,4% и ослабления нацвалюты на 18% цены на первичном рынке повысились на 14%, а на вторичном – на 18%.
В целом с 2010 года цены на жилую недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынках, продемонстрировали практически одинаковый темп роста, увеличившись в 2,1 и 2,2 раза соответственно. По прогнозам аналитиков Halyk Finance, учитывая ожидаемое увеличение возможностей у населения по инвестированию в недвижимость за счет изъятия пенсионных накоплений, активную реализацию ипотечных программ с фокусом на вторичный рынок, а также более низкий уровень цен в сравнении с первичным жильем, опережающий рост цен на вторичном рынке может продолжиться и в 2021 году.
Специалисты также считают, что основная часть пенсионных средств будет направлена на рынок жилья (покупка недвижимости/погашение имеющейся ипотеки). Эта мера, безусловно, ускорит рост цен на жилую недвижимость, так как платежеспособный спрос заметно повысится. Эффект от притока пенсионных средств частично будет компенсирован сокращением выделяемого из бюджета финансирования на выдачу ипотечных кредитов с 210 млрд тенге в прошлом году до 82 млрд тенге в этом.
Аналитики предполагают, что цены на жилую недвижимость в 2021 году повысятся на 5–10%, после чего темпы их роста замедлятся естественным образом и постепенно выровняются под влиянием фундаментальных факторов и снижения ажиотажного спроса на ипотеку.
Однако рост цен на жилье, по их мнению, может сохраниться на относительно высоком уровне за счет внешних факторов. Так, в 2020 году мировые цены на обработанную древесину выросли почти в 2,2 раза, цены на смолы увеличились на 45%, цены на медь – на 27%, цены на сталь – на 13%. Рост стоимости активов в 2020 году во многих странах мира, включая недвижимость, также стал побочным эффектом масштабных вливаний денежных средств в мировую экономику на уровне $10 трлн, или 7,5% от мирового ВВП (оценка McKinsey). Безусловно, рынок не может игнорировать эту конъюнктуру.
К примеру, в Турции цены на недвижимость по состоянию на конец 3 кв. 2020 г. повысились на 27% г/г (сопоставимо с девальвацией турецкой лиры). В США – на 15% г/г (в ноябре 2020 г.), в Германии – на 12 % г/г, в России – почти на 10% г/г, в Канаде – на 7% г/г. В 2021 году, в целях стимулирования экономического роста, многие страны увеличат вложения в инфраструктуру. Это неизбежно потянет за собой спрос на многие виды сырья и материалов, с сопутствующим ростом цен.
А что на «Крыше»?
Эксперты сайта по продаже и аренде недвижимости Krisha.kz в конце 2020 года уже заявляли о том, что влияние снятия пенсионных накоплений и госпрограмм на подорожание жилья будет ограниченным. Причина тому – незначительные накопления казахстанцев.
По их мнению, даже объединившись со всеми членами семьи, многие не соберут сумму для первоначального взноса и продолжат копить. Кроме того, ипотеку требуется содержать. Например, по условиям «Баспана Хит» при стоимости жилья 20 млн тенге требуется взнос в размере 4 млн и ежемесячный платеж более 179 000 тенге в течение 15 лет. Соответственно, заработная плата должна составлять от 358 тыс. тенге (при отсутствии других финобязательств). Как и предрекали аналитики сайта, возможность снятия пенсионных накоплений приблизит к цели тех, кто и так давно планировал приобрести жилье и имеет существенные накопления либо взял ипотеку ранее.
Тем не менее эксперты сайта изучили и проанализировали средние цены на недвижимость в трех городах Казахстана. По их выводам скачка цен на жилье, ажиотажа и массовых спекулятивных манипуляций на фоне ожидания снятия пенсионных пока не наблюдается. Темп прироста умеренный.
В январе 2021 года (по состоянию на 21 декабря) в Нур-Султане за 1 кв. м просили 357 133 тенге. Относительно декабря индекс вырос на 1,5%. При этом аналогичная динамика наблюдалась в предыдущем месяце (+1,5 %), а этому предшествовало снижение. В Алматы квадратный метр оценивается продавцами в среднем в 466 133 тенге – на 1,8% дороже, чем в декабре. В отличие от Нур-Султана, восходящая динамика здесь более стабильна, и за год единица площади подорожала на 10,8%.
В Шымкенте квадратный метр предлагают по 312 367 тенге – на 2,6% дороже, чем в декабре. При этом в декабре прирост равнялся 3,2%. За год индекс вырос на четверть, но произошло это не на фоне ожидания выплат. Стабильная положительная динамика наблюдается здесь, как и во многих других городах, с 2018 года и скорее связана с восстановлением рынка после курсового кризиса и дедолларизации в 2015-2017 годах.
Впрочем, эксперты сайта недвижимости не отрицают, что некоторое оживление на рынке всё же наблюдается. Выборочный опрос продавцов показал, что интересоваться объектами стали чаще, при этом у большинства покупателей уже имеется основная часть накоплений. Таким образом, можно говорить о реализации отложенного спроса. Покупатели в свою очередь подчеркивают, что продавцы стали более осторожны в торге, но все еще идут на уступки.
Аналитики krisha.kz отмечают, что рынок не дестабилизировался по нескольким причинам. Главная из них – круг потенциальных участников не так широк, как кажется. По предварительной информации, примерно у трети вкладчиков, которым доступна возможность снятия, на счету менее миллиона. Еще треть располагает незначительной суммой в 2-3 млн тенге. Эти ресурсы, скорее всего, останутся ждать своего часа либо будут направлены на погашение ипотеки. В конечном итоге тех, кто и так планировал улучшить жилищные условия и при этом имеет для этого значительные сбережения, остается не так много.
Волна реализации отложенного спроса возможна, но частично сделки будут альтернативными (когда вместо одной квартиры покупается другая). Такая ситуация не должна экстремально дестабилизировать рынок. При этом в некоторой степени усилится конкуренция, на рынке станет больше ликвидных вариантов, которые заинтересуют покупателей.
Асель КУЖАХМЕТОВА
