Несмотря на пандемию и проблемы на рынке труда, казахстанцы активно покупают недвижимость с помощью ипотеки. При этом часть банков с 2015 года предпочитает обходить стороной займы под залог квартир и домов. Как на этот рынок повлияют поправки, допускающие изъятие пенсионных накоплений на покупку жилья в кредит, разбираемся здесь.
Canva Pro
По данным Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), ипотечный ссудный портфель по итогам 2020 года вырос на 34%, или 606 млрд тенге, до отметки 2,4 трлн тенге. За это же время общая сумма кредитов населению увеличилась на 13%, или 865 млрд тенге, до отметки 7,5 трлн тенге.
«Как можно заметить, драйвером роста кредитов населению выступало ипотечное кредитование, на которое приходится 70% от прироста всех кредитов населению. Соответственно, доля ипотеки в структуре розничных займов также возросла – с 27% до 32%», – приводит статистику ведущий аналитик АФК Рамазан Досов.
Рынок сузился
Большая часть банков, опрошенных ДК, в личной беседе признавалась, что после введения регулятором жестких требований (запрет на выселение недобросовестных заемщиков из единственного жилья и прочее) финансисты существенно сократили ипотечные программы. Теперь на рынке работают несколько банков. Доминирующее положение у Отбасы банка (бывший Жилстройсбербанк Казахстана), на втором месте ипотечный БанкЦентрКредит. Кстати, в пандемию структура активно реализовывала государственные ипотечные программ.
«По итогам 2020 года портфель значительно увеличился. Данный рост является результатом эффективно выстроенного процесса рассмотрения и выдачи ипотеки. Банк организовал наиболее оптимальный процесс прохождения заявки клиентов, который значительно сокращает время рассмотрения заявок и оптимизирует время клиента по оформлению сделки», – говорят в пресс-службе БЦК.
Jýsan Bank и Нурбанк не ушли с рынка, но скорее были неактивны. «За прошедший год объем ипотечного портфеля банка не изменился. При этом в настоящее время ипотека не является приоритетным направлением кредитования, мы в большей степени сконцентрированы на развитии беззалогового потребительского кредитования, а именно товарных кредитов и карты рассрочки», – объясняет пресс-служба Jýsan Bank.
Токсичная ипотека
Традиционно у казахстанских банков вопросы о токсичном портфеле вызывают неприятие. Ведь после кризиса 2008 года долгое время финансовые организации страны скрывали от регулятора настоящий объем просроченных займов. Напомним, по этой причине даже системообразующие БВУ были на гране банкротства.
«Просроченная задолженность по ипотечным займам по состоянию на 1 января 2021 года составляет 72 млрд тенге, или 3%. Для сравнения – просроченная задолженность по займам физлиц – 4,5% (335 млрд тенге), по займам юрлиц – 8,4% (593 млрд тенге)», – уточняет Рамазан Досов.
Ипотека и накопления на старость
Практически ежедневно ЕНПФ отчитывается о единовременных пенсионных выплатах на улучшение жилищных условий. Так, на 12 февраля деньги получили 75 186 человек на общую сумму свыше 408,1 млрд тенге. Средняя сумма выплат, поступившая на специальные счета вкладчиков, составила 5,4 млн тенге.
«Программы льготного ипотечного кредитования по ставкам ниже инфляции уже достаточно активно способствуют росту спроса. По официальным данным, в 2020 году, несмотря на кризис, связанный с пандемией, рост отрасли строительства составил 11,2%, ввод жилья вырос на 16,8%», – подчеркивает аналитик АФК.
Основное направление использования пенсионных накопление – погашение имеющейся ипотеки. Но какая-то часть накоплений, безусловно, будет использована в качестве первоначального взноса для получения ипотечного займа, считают в АФК.
«В этом случае вкладчикам необходимо оценить свою финансовую дисциплину в долгосрочном периоде, перспективы погашения займа и стоимость приобретаемого жилья, – рекомендует Рамазан Досов. – Текущие госпрограммы и бюджетное финансирование ипотечных займов, выдаваемых в том числе клиентам с невысоким доходом, стимулируя спрос на жилье, одновременно искажают рыночное ценообразование на рынке. Кроме того, вытесняется рыночное кредитование, что делает дальнейшее развитие рынка полностью зависимым от госфинансирования, которое в условиях падения доходов бюджета и планируемого ограничения трансфертов из Нацфонда может носить неустойчивый характер в долгосрочной перспективе».
Фиксируется «перегрев»
Jýsan Bank уже фиксирует рост интереса к ипотеке. «После реализации возможности досрочного изъятия из ЕНПФ части пенсионных накоплений на покупку недвижимости, спрос на рынке ипотеки, безусловно, вырос. Однако стоит отметить, что и цены на рынке как нового, так и вторичного жилья также выросли. Сегодня единственной возможностью для населения по покупке жилой недвижимости в кредит являются исключительно госпрограммы, поскольку коммерческая ипотека на рыночных условиях по объективным причинам не может с ними конкурировать», – говорят в пресс-службе организации.
Это мнение подтверждают и представители БЦК: «В связи с появившейся возможностью изъятия пенсионных средств, на рынке недвижимости наблюдается повышенная активность, что привело к росту цен на жилье. Наибольшая активность на рынке недвижимости по прогнозам будет наблюдаться в первое полугодие».
На сегодняшний день рынок жилья немного перегрет, цена предложений подскочила вверх примерно на 17%, скорее всего на это повлияла инициатива правительства по изъятию ЕПВ на улучшение жилищных условий населения, говорят в пресс-службе Нурбанка.
«Кто-то ждал подписания закона об использовании пенсионных накоплений, а те, кто не надеялся, покупали, если была возможность, за наличные либо использовали ипотечные программы банков второго уровня. Мы считаем, что большинство казахстанцев будет закрывать текущие ипотечные займы. Ипотека дорожать не будет, наоборот, сейчас очень много государственных программ на приобретение жилья и улучшение жилищных условий, большинство банков отказалось от личной ипотеки и переходит на кредитование по госпрограмме, ну и также они разрабатывают индивидуально свои новые программы кредитования на приобретение жилья», – заключили в пресс-службе Нурбанка.
Ирина ЛЕДОВСКИХ
