Важной информацией для застройщиков коммерческой недвижимости поделились эксперты.
При анализе участка для реализации будущего проекта офисной недвижимости важно оценивать не только расположение, но и его окружение, которое может оказывать как положительное, так и отрицательное влияние. А на существующих объектах предпочтения арендаторов серьезно изменились после локдауна, передает Деловой Казахстан.
По данным из открытых, девелоперов и собственной аналитики PMG, являющейся членом Ассоциации QAZPROPERTY, в столице Казахстана в Нур-Султане в классе «А» коммерческой недвижимости отмечено существенное падение арендных ставок на начало года, в данный момент ситуация выравнивается, на это оказало влияние экономической ситуации в стране. Класс «В» имеет достаточно стабильные показатели, отмечены небольшие снижения арендных ставок по причине борьбы за клиента. В классе «С» наблюдается стабильный рост арендных ставок, на это повлияло повышение спроса со стороны компаний, вынужденных переместиться в доступные по цене офисные помещения с целью экономии и сохранения присутствия на рынке в сложившейся ситуации из-за последствий COVID-19.
«В объектах класса «А» относительно высокая заполняемость по причинам снижения арендных ставок и наличия долгосрочных договоров аренды. В классе «В» прослеживается зависимость ставка-заполняемость, заполняемость в районе Алматы ниже в связи с удержанием уровня арендной ставки. В классе «С» высокая заполняемость, это связано с переездом субъектов бизнеса, ранее располагавшихся в ТЦ, ТРЦ, вызванным ограничительными мерами противодействий распространению коронавируса», - рассказал о ситуации с коммерческой недвижимостью в столице эксперт "Property Management Group" Константин Глушко.
Выяснилось, что в городских кварталах арендные ставки класса «В» выше, так как здесь наибольшее количество новых объектов. Высокая заполняемость этих объектов объясняется готовностью арендаторов поступиться расположением в пользу более качественного, нового офиса. В спальных районах заполняемость в классе «В» высокая по причине сильного демпинга.
В объектах, принадлежащих нескольким собственникам ставки ниже, в связи с отсутствием единой ценовой политики, достаточный уровень заполняемости обеспечен субъектами бизнеса, для которых важным критерием выбора является низкая стоимость. Исключением по заполняемости является класс «А», так как аудитории этого сегмента важно качественное обслуживание.
«В бизнес-центрах с профессиональным управлением высокие арендные ставки и заполняемость, благодаря активной работе по привлечению арендаторов и более высокому уровню сервиса. Исключением являются объекты в районе Байконыр, это связано со схожестью классов «В» и «С», в части старого возраста зданий, отсутствия качественных оборудования и сервиса», - сообщил Глушко о ситуации в Нур-Султане.
В целом специалисты отметили, что бизнес-центры и офисы лучше не располагать там, где есть рядом ветхое жилье, объекты незавершённого строительства, гаражные массивы, ЖД-пути и СТО. В свою очередь, хорошим местом для офиса будет район, где в радиусе 200 метров от бизнес-центра/офиса есть отделение банка, фитнес-центр, гостиница, точки питания, нотариус, образовательный центр и полиграфия. Внутри БЦ желательно оборудовать стойку ресепшен, конференц-зал, точки питания и комнаты переговоров Если говорить о собственнике объекта офисной недвижимости, ему важно, чтобы инвестированные средства были возвращены с определенной доходностью, как правило, от аренды объекта недвижимости, для чего необходимо сделать процесс управления объектом наиболее эффективным и безрисковым.
«К управляемым рискам относятся условия арендного договора, уровень операционного и финансового левериджа, структура инвестированного капитала и его стоимость, доля рынка недвижимости и структура арендаторов. Этими рисками может управлять как собственный штат администрации объекта, так и внешняя компания, предоставляющая услуги по коммерческому управлению. Обе формы управления имеют свои плюсы и минусы», – пояснил Константин Глушко.
Общая площадь объектов офисной недвижимости на конец августа 2021 года в Нур-Султане 1 777 502 м2. Это 143 объекта. По оценкам специалистов, за 4 года объем рынка коммерческой недвижимости в Нур-Султане увеличился на 677 502 м2 (это 33 объекта класса «В»). Наибольшую долю предложения на рынке офисной недвижимости города Нур-Султан представляет класс «B», как оптимальный по соотношению цены, качества, характеристик объекта. За счет этого соотношения класс «В» является востребованным для бизнеса.
«В деловых центрах 51% офисных площадей, что продиктовано как более высокой плотностью объектов офисной недвижимости так и площадью каждого отдельного взятого объекта, которые как правило значительно больше ввиду повышенного уровня спроса в данных локациях. Городские кварталы являются хорошим соотношением местоположения, инфраструктуры и цены для объектов класса «В», но ввиду менее высокого уровня спроса и уровня деловой активности объем таких объектов меньше нежели в деловых центрах. Спальный район экономически невыгоден для застройки объектами офисной недвижимости из-за низкого уровня деловой активности», - пояснил Глушко.
Объекты класса «А» в столице, по данным экспертов, изначально проектируются в больших площадях, это эффективнее с точки зрения финансовой модели. Такие площади занимают национальные, крупные международные компании, количество которых редко увеличивается, в связи с чем основное строительство направлено на самые востребованные объекты класса «В».
«Причиной наибольшего числа объектов в районе Есиль является расположение здесь двух центров - Административного и Финансового. Есиль – район новой, современной застройки, в связи с этим объектов класса «С» наименьшее количество. Основная часть объектов класса «С» в район Сарыарка, так как здесь преобладает старая застройка. Здесь же расположен исторический деловой центр», – заключил эксперты.
Подготовил Альберт Ахметов
