Жилье в Казахстане продолжает дорожать. С чем это связано и как изменится стоимость квадратных метров в 2022 году?
Недвижимость в Казахстане растет в цене. В прошлом году стоимость нового жилья выросла на 15,2%, а вторичного – на 23,1%. На этом фоне у тех, кто планирует купить недвижимость, возникает много вопросов о дальнейшем развитии рынка. Упадут ли цены на квартиры в 2022 году, когда будет выгодно инвестировать в квадратные метры и как изменится рынок жилья, разбирались аналитики FinReview.info.
В Казахстане сохраняется дефицит площади жилищного фонда
Общая площадь казахстанского жилищного фонда составляет 373 млн кв. м. И здесь наблюдается интересная особенность – больше половины жилья сосредоточено в городах, при этом около 40% городской недвижимости приходится на три мегаполиса – Нур-Султан, Алматы и Шымкент. В регионах же строится недостаточно жилых объектов.
Нехватка жилищного фонда подтверждает также статистика по обеспеченности населения жильем, показывающая, сколько квадратных метров приходится на одного проживающего в стране. Согласно международному стандарту ООН, показатель должен составлять не менее 30 кв. м, однако в Казахстане он находится на уровне 22,6 кв. м.
Чтобы довести это значение до нормы ООН, республике необходимо построить еще 180-200 млн кв. м жилья. Правительство же планирует до 2025 года возвести лишь 103 млн кв. м жилья. Если учесть среднегодовой прирост населения на уровне 1,3% и взять за основу текущую динамику развития строительного рынка, то даже при такой ситуации дефицит жилья сохранится в ближайшие 15-20 лет.
В связи с этим государству необходимы стимулирующие меры, которые позволят строительным компаниям возводить больше жилищной площади и повысят у населения желание приобретать собственное жилье. Такой мерой является ипотека.
Досрочное снятие пенсионных средств – импульс развития ипотечного рынка
2021 год стал для казахстанского рынка недвижимости годом роста – выросло как количество сделок, так и цены. Причиной тому стала возможность досрочного снятия пенсионных накоплений. В результате объем займов на жилье на начало 2022 года превысил 3,3 трлн тенге. Это на 1 трлн тенге больше по сравнению с аналогичной датой 2021 года. А за десятилетний период прирост суммы составил почти 2,6 трлн тенге.
Инициатива о досрочном изъятии пенсионных излишков стала своеобразным триггером рынка недвижимости. Однако эта инициатива вызвала спекулятивную волну. Застройщики и владельцы вторичной недвижимости, увидев рост спроса на жилье, начали повышать цены. Стабилизация рынка начнется после 1 апреля 2022 года, когда начнут действовать новые пороги достаточности для изъятия пенсионных накоплений.
На волне ажиотажа вкладчики ЕНПФ сняли 2,5 трлн тенге для улучшения жилищных условий. Всего, по данным на 1 февраля 2022 года, ЕНПФ было исполнено 781,7 тыс. заявлений. Понимание того, что объем пенсионных накоплений, разрешенных к изъятию, уже не вернется к прежнему показателю, заставило казахстанцев приобретать жилье на условиях рынка – по растущим ценам.
Около 606 тыс. сделок по продаже недвижимости было совершено казахстанцами в 2021 году. Это на 96,8% больше, чем в 2020-м. Только за декабрь зарегистрировано почти 95 тыс. сделок. В течение года жители Казахстана приобрели 75,5 тыс. квартир и 19,5 тыс. домов.
Почему растут цены на недвижимость?
Дефицит новостроек заставляет покупателей переориентироваться на вторичный рынок, где собственники искусственно завышают стоимость. Но обвала цен не предвидится.
Во-первых, сохраняется высокий спрос. Программа «7-20-25» предположительно будет завершена до конца года. Вероятно, те казахстанцы, которые не успели воспользоваться программой, активизируются. Однако из-за прошлогоднего ажиотажа предложения на рынке жилья существенно сократились. Многие новостройки раскуплены даже на этапе строительства. Вторичное жилье также пользуется повышенным спросом. Его поддерживают программы «Отбасы банка».
Во-вторых, дефицит жилья. На текущий момент это основная проблема, которая продолжит сказываться на ценообразовании. В-третьих, высокая доля импорта строительных материалов. Казахстанские производители не способны покрыть внутренний рынок. Поэтому по некоторым видам строительных материалов импорт превышает 80%.
Инвестиции: две проблемы – одно решение
Строительный сектор является одним из приоритетов развития национальной экономики. Для его стимулирования действуют меры поддержки в рамках госпрограммы индустриально-инновационного развития на 2021-2025 годы, открыты свободные экономические зоны, внедряются программы для цифровизации услуг. По прогнозам, доля строительной отрасли в ВВП страны в 2021 году заняла около 6,25%. По итогам 11 месяцев 2021 года объемы строительных работ выполнены на общую сумму 4,6 трлн тенге, что на 6,2% выше уровня годом ранее. Очевидно, что для увеличения объема строительных работ необходимы инвестиции.
Объем инвестиций в основной капитал строительного сектора в 2021 году вырос в 2,2 раза по сравнению с 2020 годом, достигнув 155,4 млрд тенге. Значительный объем инвестиций в строительный сектор приносят казахстанские нацкомпании и их дочерние организации.
Приток иностранного капитала в республику находится под пристальным вниманием главы государства. Свои средства в развитие реального сектора экономики вкладывают ЕАБР, АБР, ЕБРР, БРК и др. При правительстве Казахстана действует Совет по вопросам привлечения инвестиций. Повышенный интерес к казахстанским строительным компаниям проявляют и частные инвесторы.
Что ожидать от рынка недвижимости?
По итогам января 2022 года первичное жилье подорожало на 2,1% за месяц, а вторичное – на 2,8%. Предполагается, что корректировка стоимости жилья продолжится до апреля 2022 года в пределах 10%. После введения нового порога достаточности по досрочному снятию пенсионных накоплений произойдет перезагрузка рынка. Однако существенной коррекции ожидать не стоит. Все дело в росте инфляции и желании людей спасти свои накопления от обесценивания.
Как правило, в условиях рыночной экономики стоимость жилья растет выше уровня инфляции. Однако сейчас и без этого цены завышены на 15-20%, а значит сначала должна произойти коррекция стоимости. Но она маловероятна, вернее цены на жилье не упадут, а продолжат расти в пределах 5% в течение первого полугодия. Эта динамика, находящаяся ниже инфляции, и есть коррекция.
Во втором полугодии цены будут расти в пределах 10%.
FinReview.info, с сокращением
