Второй год в Казахстане внедряется реформа, предусматривающая создание ОСИ – объединения собственников имущества, которое должно прийти на смену КСК. Еще в 2019 году 26 декабря президент Касым-Жомарт Токаев подписал Закон «О внесении изменений и дополнений в законодательный акт по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», который вступил в силу 7 января 2020 года.
В рамках принятого закона были предусмотрены две формы управления: объединение собственников имущества (ОСИ) – юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, которое будет работать по принципу «один дом – одно ОСИ – один счет». И второе – простое товарищество (ПТ): без образования юридического лица, работающее по принципу «один дом – одно ПТ – один счет».
До нынешнего 1 июля КСК должны были по акту передать вновь созданным ОСИ и ПТ все имеющиеся технические, финансовые и иные документы, произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством. Теперь переход многоквартирных жилых домов на новую форму управления объектами кондоминиума отложен до 1 июля 2023 года. Что-то пошло не так…
Что хотели?
Создатели реформы изначально заявляли, что главная задача внедряемых изменений – дать возможность собственникам жилых помещений многоквартирных домов самим управлять ими. Закон «О жилищных отношениях» был принят в 1997 году, и за 20 с лишним лет в него вносились изменения более 60 раз. Именно им и были созданы знаменитые кооперативы собственников квартир – КСК, которые, между прочим, и сохранили до нынешнего времени большую часть старого жилищного фонда, да и не только старого. Тогда, в 90-е, содержание жилищного фонда передали жителям, и для государства одной утомительной проблемой стало меньше.
Но закон устарел, КСК – «надоели» своей бесконтрольностью и непрозрачностью на фоне дырявых крыш и грязных подъездов (не всегда и не везде это так, конечно). Их работа вызывала массу нареканий и недовольства. По одному только Алматы 80% жалоб, поступавших в акимат, были посвящены деятельности КСК. С другой стороны – кооперативы стали многодомными, управляющими несколькими десятками, а то и сотнями домов. Счет на их содержание открывался один, и проследить целевое использование денежных средств для собственников квартир становилось затруднительным.
Ситуация становилась все более сложной, и вот началась разработка реформы, касающейся смены формы управления МЖД, а в 2020 году ее внедрение было утверждено. Проблему «многодомного управления» думали решить, внедрив принцип: «один дом – одно ОСИ – один счет». Он, как задумывалось реформаторами, давал возможность жильцам одного МЖД аккумулировать деньги на одном счете и проследить целевое использование собранных средств на его управление и содержание.
Задача непрозрачности и неподконтрольности решалась тем, что «вы же сами выбираете совет дома, председателя и т.д., доверяете им». Забегая вперед, надо сказать, что неподконтрольность КСК мало чем, как выясняется, системно отличается от возможной будущей неподконтрольности ОСИ. Да, люди выбирают из своих рядов, из собственников квартир, своих соседей. Ну и что? К сожалению, гарантом высокого качества услуг и низких тарифов это не является.
Жилищно-коммунальный рай планировался так: совет дома контролирует работу председателя ОСИ, тот в свою очередь исполняет решение собрания и совета дома в части управления и содержания многоквартирного жилого дома. Отчетность производится ежемесячно, а не как в КСК – ежеквартально. Председатель ОСИ вправе напрямую работать с сервисными организациями, заключать с ними договоры от имени объединения собственников, оплачивать услуги данных организаций по актам выполненных работ, которые будут предоставляться ежемесячно. Собранные средства контролирует совет дома, председатель ОСИ подписывает все акты выполненных работ, при этом контроль и мониторинг остается за жильцами дома.
Сколько же это все будет стоить?
Интересно было узнать из СМИ откровения председателя одного, видимо, весьма успешного, КСК. Система «один дом – один управляющий» ему не кажется для кооператива гибельной. Почему бы и нет? Дом решает свои бытовые проблемы, собирая деньги то на крышу, то на трубы, то еще на что-то, а КСК при этом в проигрыше не остается. Оно перерегистрируется в управляющую компанию, введет платные заявки, целевые сборы. И получится так: сейчас данный кооператив платит, например, 200 тысяч тенге за электроэнергию из оплаты эксплуатационных расходов, а в качестве ТОО – распределит сумму на жильцов.
Со всех уголков Казахстана приходит информация, что тарифы на услуги, которые ранее оказывали КСК, растут, то есть аналогичная работа ОСИ стоит дороже. И это только начало проблем. Но зато какое.
Профильные органы также констатируют ряд проблемных вопросов: отказы КСК от передачи дома в ОСИ, передачи документации и денежных средств на МЖД; собственники квартир, нежилых помещений отказываются от уборки придомовой и дворовой территории, не включенной в состав кондоминиума; есть сложности с содержанием домов из-за небольшого поступления денежных средств. По всем этим вопросам направляются письма в МИИР РК.
Некоторые активисты, простые жильцы, заявляют об отказе от ОСИ и ПТ. Кто будет ими управлять? – спрашивают они. Кто безответственный, кто больной, кто безработный… И потом ОСИ, что отмечают многие, абсолютно не подходит для малогабаритных домов с 8-ю, 16-ю квартирами. Плата за различные виды услуг будет составлять при этой форме управления от 20 до 60 тысяч в месяц с квартиры. Как такие суммы оплатить многодетным, безработным, пенсионерам, инвалидам? Получается, что одна из идей реформы – избавиться от многодомного непрозрачного управления КСК – для таких домов невыгодна?
Тревожные «вести с полей»
Вполне привлекательные, в общем, планы по переходу на ОСИ как-то сразу разбились о быт и человеческий фактор. Во-первых, получилось, что с ликвидацией КСК и ПК жилые дома лишились подготовленных за десятилетия профессионалов и налаженной инфраструктуры по сервисному обслуживанию. А председатели ОСИ и ПТ, выбранные из числа самих жильцов, чаще всего не имеют опыта работы в сфере ЖКХ, а значит, вся система ставится под удар.
Причем для некоторых ОСИ – это уже не страшная сказка, а реальность.
Во-вторых, прозрачность все-равно остается… непрозрачной. Эксперты, общественные деятели, скептически относящиеся к обсуждаемой ныне реформе, говорят, что нет закона о предоставлении документов собственникам, нет ни одного нормативно-правового акта, который бы обязывал председателя ОСИ предоставлять им финансовые документы. Об этом более подробно изложено в материале этого номера ДК «ОСИ. Узаконенное беззаконие?». То есть «корневые» проблемы – прозрачность, подконтрольность, более низкие тарифы, более эффективное решение проблем, к ужасу жильцов, переходом на ОСИ как раз и не решаются.
Созданные ОСИ уже накапливают свой негативный опыт. Опять суды, опять споры. Добрый сосед, ставший председателем ОСИ, уже враг, и он с удовольствием хочет снять с себя взятые полномочия, да и тут не все так просто. Счета за услуги становятся выше, новый, более прекрасный, порядок никак не может установиться, а прежний – уже нарушен. В Алматы известны случаи противостояния жильцов с председателем ОСИ. Причем никто не плох, просто нет опыта, до конца не отработаны все процедуры. Люди просто не справляются.
Профильные органы постоянно информируют: «Выбор ОСИ или ПТ для собственников в первую очередь – возможность самим управлять своим домом и оптимизировать расходы». Но ни управлять, ни оптимизировать пока не получается.
Уже приходят тревожные «вести с полей», которые уже перешли на ПТ или ОСИ. Так, зафиксировано сообщение жильцов одного из алматинских домов о том, что представители простого товарищества многоквартирного жилого дома предлагали жильцам оформить беспроцентный кредит на 10 лет на ремонт крыши. Однако, к счастью, осторожные горожане обратились к сотрудникам отдела жилинспекции и модернизации жилья городского Управления жилищной политики и были проинформированы о том, что в рамках госпрограммы жилищно-коммунального развития «Нұрлы жер» на 2020-2025 годы предусмотрено проведение ремонта общего имущества объекта кондоминиума (фасад, подъезды, крыши, инженерные системы и т.д.).
Кое-где по местам начались суды против новоиспеченных председателей ОСИ, какие-то из них возглавили недобросовестные люди, имеющие не совсем прозрачные цели. Ведь в ОСИ, по сути, налажен гарантированный поток финансовых поступлений.
Возможность оформить кредит на ОСИ или ПТ дурманит головы не одни только наивные, но и хитроустроенные – мошеннические. Когда-то, в начале 90-х, народ тоже «заставили» быть сплошь бизнесменами. Что называется, бросили в рынок, а там уж кто выживет. И драм, поломанных человеческих судеб было немало. Теперь каждому жильцу тоже надо включаться если не в прямую коммерцию, то в предпринимательство своего рода?
Надо хорошо знать жилищное законодательство, ориентироваться в ЖКХ, финансовой и бизнес-сферах, уметь заключать договоры с теми же сервисными и управляющими компаниями. Словом, как уже звучало в прессе, от казахстанцев реформаторы ждут слишком уж многого. Начнем с того, что председатель ОСИ должен быть кристальной честности человеком, потом – хорошим, крепким управленцем со стальными нервами – ведь надо работать с жильцами. Фактически из жильцов вашего дома вам надо создать свою успешную компанию. Но в случае, когда речь идет о простых жильцах, – это же просто везение? Чудо и везение, на которых систему, конечно, не построишь.
Немного решений в море проблем
Эксперты, общественность, активисты просят выбора. Почему ОСИ навязываются? Пусть люди выберут ОСИ/ПТ или КСК. Они же просят вмешательства и бо́льшей роли государства в управлении, сохранении и развитии жилищного фонда страны.
Татьяна БИРЮКОВА
