За неимением новой льготной ипотечной программы строительный рынок резко упадет в отсутствие стабильного прилива средств. Однако против масштабных государственных вливаний в экономику выступает Национальный банк и коммерческие банки. Смогут ли банки победить строителей в вопросе финансирования ипотеки?
Строительный сектор задумался, как он будет жить после окончания льготной программы «7-20-25», завершение которой ожидают в следующем году.
Когда уходят льготы…
Напомним, что эта программа была очень выгодна строителям. Во-первых, потому что была рассчитана на покупку квартир в новостройках и гарантировала сбыт строящегося жилья. Во-вторых, потому что ускоряла строительным компаниям возврат средств, потраченных на строительство. Покупатель оплачивал застройщику первоначальный взнос, остальную сумму доплачивал ипотечный банк. Пока покупатель годами гасил банку ипотечный кредит, застройщик выстраивал тысячи квадратных метров жилья, продавая его новым покупателям.
Но беда, как говорится, не приходит одна. Даже с учетом «7-20-25» строительный сектор испытывает проблемы. Если год назад в январе-октябре было введено в эксплуатацию 11,6 млн кв. м общей площади жилых зданий, то в этом году в эксплуатацию ввели 11,7 млн кв. м. жилой площади. Ввод жилья в этом году вырос на 1,1%, а год назад – на 24,4% к аналогичному периоду 2020 года. Статистика показывает, что за этот же период в 2021 году средние фактические затраты на строительство 1 кв. метра общей площади жилья выросли на 3,6%, а в 2022 году – уже на 15%.
Иными словами, в этом году стоимость строительства во многом опережала объем строительства. Аргументом для роста цен можно назвать высокую промышленную инфляцию. Цены производителей растут во многом из-за импортных комплектующих и роста внутренних цен на отдельные товары и услуги. Рост собственных издержек строители перекладывают на карман потребителя. Для него за год цена новых квартир выросла на 16,6% (продажи вторичного жилья – на 27,1%). Однако купить, пусть и подорожавшее, жилье все равно предпочтительней, чем зависеть от капризов арендодателей. Арендная плата за благоустроенное жилье в октябре 2022 года по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года повысилась на 54,2%.
Сначала деньги, а вечером стулья
Рост цены для потребителя можно было бы обосновать известной истиной – чем меньше товара на прилавках, тем выше его цена в условиях, когда спрос остается высоким. Однако та же статистика показывает, что жилье подорожало на фоне снижения количества сделок купли-продажи жилья. По сравнению с октябрем 2021 года количество сделок уменьшилось на 22,8%. Иными словами, спрос упал – а цены выросли.
Поэтому можно и по-другому прокомментировать данные статистики. Строительные компании намеренно снижают производство. Их затраты растут, спрос покупателей все так же высок, а вот их способность заключать сделки сократилась почти на четверть. Стоит ли при таком раскладе вкладываться в новое строительство? Инфляция все еще будет оставаться высокой – Национальный банк прогнозирует по текущему году инфляцию в 20-21%.
Базовую ставку вот только что подняли до 16,75%, т.е. заемные деньги для покупателей и для строителей будут дороже. А население и без того по уши закредитовано, плачутся банки. Эксперты на общем фоне ожидают сокращения объемов выдачи ипотеки. Если «7-20-25» закончится, жилищное строительство без финансовой подпитки может просто рухнуть.
Строителям как воздух нужна новая ипотечная программа. При этом по возможности улучшенная и более рыночная. И строители быстро подсуетились. 7 декабря председатель президиума Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев дал пресс-конференцию в Астане, где предложил перезапустить программу «7-20-25» после ее завершения, подтянув ее параметры.
Он предложил продлить максимальный срок ипотечного кредитования с 25-ти до 35 лет и дать возможность приобретать строящееся жилье, имеющее гарантию АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК), по всем трем способам организации долевого участия.
Напомним, что «7-20-25» разрешала покупать исключительно готовое жилье. А строители предлагают подключить к ней покупку недвижимости на начальном этапе ее постройки. По данным Союза строителей, сейчас в жилье нуждается почти четверть населения, или 4,5 млн человек. К 2030 году их число удвоится и составит больше 10 млн человек. Однако увеличение базовой ставки Национальным банком до 16,75% повысит ставки по рыночной ипотеке до 18%, поэтому рыночная ипотека сегодня недоступна для населения Казахстана, считают в Союзе строителей.
Один с сошкой – четверо с ложкой
Коммерческие банки тоже выставляют претензии к льготной государственной ипотеке. Но в отличие от застройщиков их отношение к ней резко отрицательное. Ставка в 7% делает программу «7-20-25» лучшим предложением. Двузначные ставки ипотечных программ коммерческих банков плетутся где-то в конце. Банки такой расклад совсем не устраивает, они тоже начинают принимать меры. Чтобы выровнять банкам положение на ипотечном рынке, следует передать им ипотечный портфель Отбасы Банка либо обеспечить равный доступ ко всем жилищным программам кредитования, говорится в дорожной карте по развитию конкуренции на финансовых рынках, подготовленной Агентством Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка. Отбасы Банку планируется оставить кредитование социально уязвимых слоев населения.
Отбасы Банк не мог остаться в стороне, когда идет речь о фактическом переделе ипотечного рынка в пользу частного сектора. Во время Казахстанского форума урбанистики глава банка Ляззат Ибрагимова сказала, что только 20% выданных банком предварительных займов – государственная ипотека, а 80% одобренных кредитов – это рыночные объемы. Действительно, на сайте банка говорится, что предварительный займ банк выдает только в рамках государственных программ и собственной программы «Свой дом».
Такой кредит можно получить, имея на депозите банка всего 20% от суммы, необходимой на покупку жилья. Во время пользования предварительным займом заемщик погашает банку только проценты по займу и одновременно пополняет депозит до достижения 50% от договорной суммы. После чего начинает погашать основной долг и проценты по нему. Годовая ставка по такому кредиту составляет 7% с последующим понижением до 5%. На фоне инфляции в 19,6% стоимость кредитных денег по рыночной программе банка, что называется, дешевле грязи. Даже если «Свой дом» финансируется Отбасы Банком из заработанных средств, ставки ниже инфляции приводят к недополученной прибыли. А если в кредитовании задействованы бюджетные деньги, программу вряд ли можно считать рыночной.
Пока нельзя сказать, чем закончится дележка ипотечного пирога как внутри банковского сектора, так и между частным сектором и государством. Хотя задача у всех единая – развитие ипотеки, цели все же разные. Правительство заинтересовано в социальном дешевом жилье, и здесь его интересы совпадают с застройщиками. И государственный Отбасы Банк является идеальным оператором государственных жилищных программ.
Частным банкам тесно в потребительском кредитовании и в кредитовании МСБ. Они с удовольствием бы развивали ипотеку в отсутствие конкурента в лице государства. На их стороне Национальный банк и общественное мнение, формируемое прогрессивными экономистами, призывающими к снижению государственного участия в экономике за счет сокращения государственных программ. Какое лобби в итоге победит – строительное или банковское, можно будет увидеть к концу следующего года. Если, конечно, стороны не найдут компромиссный вариант.
Анна ЧЕРНЕНКО
