«Не изобретать велосипед» призывают жители Усть-Каменогорска законотворцев, вносящих изменения в спорный Закон РК «О жилищных отношениях», а наряду с другими формами управления оставить КСК, несколько модернизировав их работу. Предлагаемые законом новые формы управления ничуть не лучше предыдущих, а где-то даже и хуже. Любопытный и наглядный факт: если раньше подписи на регистрацию ОСИ жители одного из домов города собирали порядка трех недель, то для того, чтобы вернуться в КСК, они собрали их за два дня…
Недавно руководитель отдела ЖКХ областного Управления Самат Сулейменов призвал, согласно Закону РК «О жилищных отношениях», до 1 июля 2023 года перейти на формы управления многоквартирных жилых домов в виде объединений собственников имущества (ОСИ) и простых товариществ (ПТ).
Выбор без выбора
Однако, к примеру, в одном из самых крупных КСК областного центра «Айжан» из 50 домов только один вышел из его состава, а в другом большом КСК «Универсал» – из 44 домов только четыре. Более того, некоторые, разочаровавшись, возвращаются под крыло кооператива собственников квартир. Еще один факт: жильцы создали ПТ, и уплата взносов стала 100%, однако через полгода платежеспособность заметно упала – пошли конфликты из-за несогласия между собой жителей дома по первоочередности выполнения тех или иных работ.
Реформа в сфере жилищных отношений предусматривает достижение конкретных целей: комфортное и безопасное проживание владельцев квартир в своих жилищах, а также обеспечение прав собственников квартир и нежилых помещений на управление и содержание своего многоквартирного дома. Однако, как считает исполнительный директор Ассоциации КСК Гульнар Абишева, закон и реформа оставляют владельцев жилья практически без выбора.
По ее словам, поправки, по сути, сужают возможности жильцов при принятии решений, судя по количеству квартир, практически все должны создавать ОСИ. Однако при переходе в объединение собственников имущества, по ее словам, не учли, прежде всего, то, что дома везде разные. Эта форма хороша в новых ЖК, которых, например, много в Астане и Алматы, а в Усть-Каменогорске большинство домов старой постройки – «хрущевки», «сталинки», «брежневки», требующие капитальных ремонтов и, соответственно, вложений.
«Почему закон не идет уже три года? Потому что много вопросов, на которые нет ответов. Нет даже четкого понимания, кто будет управлять домами. В председатели ОСИ народ не идет, а сертифицированных управляющих, отвечающих всем квалификационным требованиям, у нас в городе просто нет. И они должны быть, как минимум, профессионалами, а не просто руководителями» Гульнар Абишева
По информации Министерства индустрии и инфраструктурного развития, в целях совершенствования реформы по внедрению новых форм управления сформирован пакет поправок. Он предполагает усиление полномочий совета дома, путем передачи некоторых функций собрания: уменьшение кворума при принятии решений по финансовым вопросам и увеличение срока письменного опроса до двух месяцев, градация многоквартирных жилых домов по формам управления. В итоге непосредственный способ управления включает до 16 квартир, простое товарищество – до 30 квартир, объединение собственников имущества – больше 30 квартир.
Зачем рушить построенное и работающее?
«Очередное реформирование ЖХК объясняют тем, что работой КСК многие граждане недовольны, но в городе есть много кооперативов собственников квартир, работающих очень хорошо и отлаженно. Зачем рушить уже построенное? Ломать – не строить. При форме управления как КСК, ТОО, ИП, обслуживающие несколько МЖД, жилые дома обслуживаются штатными работниками данных предприятий. Тем самым сокращаются затраты на содержание домов, так как нет необходимости нанимать управляющую компанию и заключать договор с сервисными службами. То есть, и при КСК можно наладить работу по-новому, не наломав при этом дров и сохранив наработанный положительный опыт» Исполнительный директор Ассоциации КСК
А управляющий КСК «Универсал» Константин Шишляков считает, что уже открытие в прошлом году индивидуальных банковских лицевых счетов на каждый дом стало существенным шагом в решении жилищно-коммунальных проблем жителей домов. По сути, реализуется принцип «один дом – один счет». Но здесь крайне важна стопроцентная оплата взносов всеми жильцами. Однако проблема должников (которых, кстати, заметно увеличилось после объявлений того, что КСК перестанут существовать) остается.
«Если бы эксплуатационные взносы платил весь дом, сколько бы можно сделать работ и за их счет, и за счет накоплений. А из-за долгов жителей домов средств едва хватает на материалы, налоги, уличное освещение, подготовку к отопительному сезону, зарплаты, которые, кстати, невысокие, из-за чего большая текучесть кадров» Константин Шишляков
Достаточно, сказать, что долг некоторых домов переваливает за 1 миллион тенге, а долги отдельных жильцов составляют больше 120 тысяч тенге с квартиры. К слову, сейчас долги взыскиваются по-новому – через нотариальную надпись, что немного упростило предыдущий процесс.
Жизнеспособность любой формы управления, будь то КСК, ПКСК, ОСИ или ПТ, по словам Константина Шишлякова, зависит от состояния домов, количества жильцов, а также их активности (в каждом подъезде должен быть избран старший по подъезду, старший по дому, совет дома) и, конечно, платежеспособности.
«Я считаю, что и в КСК можно построить работу так, что средства будут накапливаться на нужные цели. Например, четыре дома к нам пришли из других КСК с тарифом 55 тенге, тогда как у нас было 27 тенге. Они смогли сделать накопления на свои дома. А мы, в свою очередь, смогли им сделать крупные работы» Константин Шишляков
Что касается тарифа, сегодня тариф в Усть-Каменогорске составляет 40-45 тенге с квадратного метра. При ОСИ примерный бюджет типичного дома из 80 квартир, которых в городе большинство, будет такой: оплата труда председателя – 70 тысяч тенге, бухгалтера (0,5 ставки) – 35 тысяч тенге, на обслуживание сервисной компании (слесарь, сварщик, дворник, электрик) – минимально 120 тысяч тенге плюс к этому расходы на дератизацию, аварийную службу, коммунальное освещение – в среднем 245 тысяч тенге. Таким образом, тариф составит 70 тенге за квадратный метр, то есть расходы за эксплуатационные расходы собственников квартир значительно увеличатся.
Кстати, в Усть-Каменогорске, с учетом состояния жилищного фонда, экспертами делался расчет минимального тарифа, который составил 150 тенге, то есть он должен учитываться с учетом всех необходимых работ и инфляции.
Если бы тарифы учитывали, если бы сальдо было в плюсе
«Если бы тарифы учитывали инфляцию, реалии времени, то КСК решал бы все проблемы. Однако в прошлом году городской маслихат, который утверждает тарифы, утвердил его в 42 тенге, но потом его отменил. В этом году, несмотря на то, что все цены выросли, минимальный тариф составляет чуть больше 30 тенге. Отмена произошла по решению прокуратуры, мотивирующей, что многие виды работ необязательны и не входят в смету. Это – коммунальное освещение, спил деревьев, ремонт фасадных швов, очистка от снега и сосулек крыш, дорог и т.д., то есть перечень работ был довольно большой. И КСК этим всем занимался. В минимальный тариф сейчас входит зарплата работников (слесари, дворники, сварщики, электрики, администрация) и техническое обслуживание. А поскольку не вошедшие в минимальный тариф работы проводить все равно надо, получается, что теперь, если нужно, скажем, почистить кровлю или дорогу, жильцы должны провести собрание и все равно увеличить тариф либо платить целевые взносы. И в итоге сегодня мы сократили смету, оставив подготовку к отопительному сезону, устранение аварий, уборку территорий. Не заложен, например, ремонт фасадных швов (которые со временем осыпаются от воздействия воды и снега), кровли, подвалов, подъездов, чем мы в свое время занимались. Такие работы с июля прошлого года мы ведем только на тех домах, на лицевых счетах которых – положительное сальдо» Управляющий КСК «Универсал» Константин Шишляков
По его словам, для изменения существующей ныне системы ЖКХ многоэтажных домов необходимо, прежде всего, максимально облегчить процесс взыскания задолженностей, во-вторых, на законодательном уровне нужно разрешить КСК взаимодействовать с поставщиками услуг (отопления, электроэнергии, холодной воды). Кроме того, на уровне маслихата тариф прорабатывать с учетом мнений КСК.
Достучаться до законодателей
«Противоречий в новом законе слишком много, которые затрагивают интересы людей. Наши общественники много раз собирались, обсуждали этот закон, отправляли свои замечания, предложения, варианты, обращения, в том числе в правительство и Парламент, но к ним почему-то не прислушались» Председатель территориального местного самоуправления города Усть-Каменогорска Серик Оразбайұлы
Отдел жилищных отношений города Усть-Каменогорска и Ассоциация КСК разработали предложения по альтернативным методам управления, среди которых – открытие текущих и накопительных счетов в банках на каждый многоквартирный жилой дом, выборы ревизионной комиссии на каждый дом, совета дома, утверждение годового бюджета и сметы расходов на каждый дом, предоставление отчетов по управлению содержания по каждому дому один раз в квартал, выборы членов правления дома на собрании и другие.
Как отмечают наши эксперты, жилье – это частная собственность, и человек вправе сам решать и выбирать, к какой форме управления своего дома прибегнуть – выбрать новую или оставить прежнюю.
Ольга СИЗОВА, Усть-Каменогорск
