Строить можно. Ошибаться — нельзя.
Статус ЮНЕСКО не превращает город в музей под открытым небом и не запрещает новые гостиницы, дороги или жильё. Но любой крупный проект рядом с объектом наследия теперь должен доказать, что не уничтожит ценность, ради которой это место признал весь мир, передает DKNews.kz.
Для быстро растущего Туркестана и новых объектов Мангистау этот вопрос становится экономическим. Непродуманная застройка способна принести прибыль сегодня, но обесценить туристический бренд на десятилетия.
Спор вокруг святыни в центре Сеула
В Южной Корее этот конфликт развернулся вокруг святилища Чонмё.
Комплекс в центре Сеула хранит поминальные таблички королей и королев династии Чосон. ЮНЕСКО включило его в Список всемирного наследия в 1995 году как выдающийся образец конфуцианского королевского святилища.
Сегодня Чонмё окружён современным мегаполисом.
Проект высотного здания рядом с комплексом вызвал спор между властями, застройщиками и специалистами по наследию. Проблема заключается не только в расстоянии от стройки до древних построек.
Высотка может изменить исторический силуэт, перекрыть линии обзора и нарушить ощущение изолированного ритуального пространства. Даже здание за пределами официальной буферной зоны способно повлиять на восприятие памятника.
ЮНЕСКО прямо указывает на этот риск: современная высотная застройка вокруг Чонмё может ухудшить визуальные связи внутри комплекса.
Корейский ответ — сначала оценка, потом стройка
Глава Службы наследия Кореи Хо Мин не считает, что выбор должен звучать как «город или памятник».
Корея закрепила оценку воздействия на наследие в специальном законодательстве. Механизм получил название Heritage Impact Assessment — HIA.
«Она позволяет полностью сохранять историческую ценность наследия и одновременно использовать развитие для оживления прилегающих районов», — заявил Хо Мин.
HIA не означает автоматический запрет.
Исследование должно показать, какие именно ценности объекта окажутся под угрозой, можно ли изменить проект и существуют ли менее опасные альтернативы. Иногда достаточно снизить этажность, перенести здание, изменить фасад или оставить свободным ключевой видовой коридор.
Но оценка имеет смысл только до выдачи разрешения и начала строительства.
Если экспертов приглашают после утверждения проекта, HIA превращается в попытку оправдать уже принятое решение. Перенос объекта или изменение конструкции на этом этапе обходятся гораздо дороже.
Жильё рядом с королевскими гробницами
Другой корейский кейс связан с районом Тхэрын в Сеуле.
Рядом с входящими в Список ЮНЕСКО королевскими гробницами планируют построить государственное жильё. Проект нужен городу, где высокая стоимость недвижимости остаётся одной из главных социальных проблем.
Служба наследия Кореи и Министерство земельных ресурсов, инфраструктуры и транспорта используют HIA, чтобы проверить проект до реализации.
Хо Мин назвал Тхэрын возможной моделью сосуществования наследия и городской застройки. Речь не идёт о том, чтобы остановить развитие района.
Задача — изменить проект так, чтобы новое жильё не разрушило ландшафт, исторические виды и ценность королевских гробниц.
Что на самом деле проверяет HIA
Обычная экологическая экспертиза изучает выбросы, шум, воду и воздействие на природу. Оценка влияния на наследие задаёт другой вопрос: сохранится ли выдающаяся универсальная ценность объекта после реализации проекта?
Расстояние до памятника — лишь один из показателей.
Эксперты изучают высоту зданий, силуэт города, видовые коридоры, вибрацию, уровень грунтовых вод, транспортную нагрузку и освещение. Для природных объектов добавляются влияние на экосистемы и изменение ландшафта.
Отдельно рассматривается совокупный эффект.
Одна небольшая гостиница может не создавать угрозы. Но десять гостиниц, новая дорога, парковка, торговый центр и поток автобусов способны полностью изменить территорию.
Поэтому оценивать каждый проект изолированно недостаточно.
«Оценивая риски и альтернативы, власти могут сделать новые проекты устойчивыми и для наследия, и для людей», — объяснил генеральный директор ICCROM Веббер Ндоро.
Туркестан уже ввёл защиту видовых осей
Для Казахстана эта работа не начинается с нуля.
Согласно отчёту страны, подготовленному для ЮНЕСКО в 2026 году, мавзолей Ходжи Ахмеда Ясауи находится в стабильном состоянии. Для объекта разработан интегрированный план управления на 2026–2031 годы.
В Туркестане действуют зона защиты видовых осей и дополнительная 100-метровая охранная зона. Эти ограничения постепенно внедрялись с 2019 по 2025 год и вошли в обновлённый генеральный план города.
Казахстан также сообщает, что с 2019 года новые проекты в буферной зоне и окружающей территории проходят оценку воздействия на наследие.
Это сильная позиция.
Однако главная проверка начинается не в документах, а в момент появления крупного инвестпроекта. Гостиница, развлекательный комплекс или новое высотное здание могут формально находиться за пределами буферной зоны, но всё равно изменить панораму мавзолея.
Туркестан расположен на равнине. Поэтому даже удалённая высотка способна конкурировать с мавзолеем в городском силуэте.
Если памятник перестаёт доминировать в пространстве, город теряет часть его исторической ценности.
Почему одной охранной зоны недостаточно
Красная линия на карте не останавливает шум, транспорт и визуальное давление.
Отель может находиться за пределами охранной зоны, но направлять сотни автомобилей через историческую территорию. Новый жилой квартал способен повысить уровень грунтовых вод или увеличить нагрузку на инженерные сети.
Даже наружная реклама и чрезмерно яркое освещение меняют восприятие сакрального объекта.
Поэтому современная защита наследия распространяется на так называемое более широкое окружение. Это территория, которая влияет на виды, атмосферу, доступность и экологическое состояние памятника, даже если юридически не входит в его границы.
Для застройщика такой подход выглядит сложнее. Но ранняя оценка снижает финансовый риск.
Гораздо дешевле изменить проект на стадии чертежа, чем сносить этажи, переносить объект или останавливать стройку после международного скандала.
Мангистау столкнётся с другой проблемой
В Мангистау давление создадут не высотки, а растущий поток паломников и туристов.
После включения пяти скальных мечетей в Список всемирного наследия внимание к Бекет-Ата, Шопан-Ата, Караман-Ата, Шакпак-Ата и Султан-Эпе неизбежно усилится.
Появится спрос на дороги, парковки, гостиницы, пункты питания, санитарные объекты и сувенирную торговлю.
Региону нужна эта инфраструктура. Без неё возрастающий поток людей сам станет угрозой для святынь и окружающего ландшафта.
Но строить её рядом с входом в подземную мечеть — самый простой и одновременно самый опасный вариант.
В решении по Мангистау ЮНЕСКО указывает на потенциальное давление туризма и требует проводить оценку воздействия до реализации любого проекта внутри объекта, его буферных зон и ближайшего окружения.
От Казахстана также ждут модернизации условий для туристов и паломников. При этом необходимо сохранить уединённый характер сакральных мест и традиционную систему управления.
Это тонкий баланс.
Удобная дорога не должна превращать паломничество в обычную автобусную экскурсию. Туристический центр не должен перекрывать исторический маршрут или отстранять шырақшы — хранителей святыни — от участия в её управлении.
Как развивать туризм без потери объекта
Большую инфраструктуру можно выносить за пределы сакрального ландшафта.
Парковка, гостиница, торговая зона и основной центр обслуживания могут находиться на расстоянии. До самой святыни посетителей можно доставлять небольшим транспортом по регулируемому графику.
Для наиболее уязвимых помещений потребуется учитывать физическую вместимость. Количество посетителей должно зависеть не только от спроса, но и от вентиляции, влажности, безопасности породы и характера религиозных практик.
Туристический поток можно распределять между объектами, сезонами и временем суток.
Главный принцип прост: инфраструктура должна обслуживать наследие, а не подчинять его коммерческому потоку.
Пять правил для Казахстана
Первое — проводить HIA до утверждения проекта и выделения основного финансирования.
Второе — оценивать альтернативы. Вопрос должен звучать не только «можно ли построить», но и «можно ли построить ниже, дальше или иначе».
Третье — учитывать совокупный эффект всех проектов. Один отель, одна дорога и один торговый объект могут пройти экспертизу отдельно, но вместе создать критическую нагрузку.
Четвёртое — публиковать понятные результаты оценки. Жители, инвесторы и местные сообщества должны видеть, какие риски обнаружены и почему проект изменили.
Пятое — продолжать мониторинг после завершения строительства. Даже одобренный проект может дать непредвиденный эффект через несколько лет.
Статус ЮНЕСКО — не тормоз для инвестиций
Предсказуемые правила выгодны и бизнесу.
Если ограничения по высоте, архитектуре, транспортной нагрузке и видовым коридорам известны заранее, инвестор может сразу заложить их в проект. Неопределённость и внезапные запреты обходятся рынку дороже.
Наследие также создаёт экономическую стоимость.
Люди едут в Туркестан ради мавзолея Ясауи, а в Мангистау — ради сакрального ландшафта и живой традиции паломничества. Если заменить эти качества стандартной застройкой, исчезнет причина приезжать.
Корея предлагает Казахстану не выбор между сохранением и развитием, а другой порядок принятия решений.
Сначала нужно определить, что нельзя потерять. И только после этого — решать, что и как строить.
