Что будет с российским рынком недвижимости в 2022 году? Что будет с ценами на жильё, в том числе на первичном рынке? В каком случае недвижимость может подешеветь?
Мы считаем, что в 2022 году рост цен на жильё, как новое, так и вторичное, может замедлиться по сравнению с 2021 годом, но не намного. В пользу замедления роста и даже снижения цен в ряде городов говорят такие факторы как ослабление воздействия отложенного спроса 2020 года, когда за время локдауна были накоплены деньги, так и продолжающиеся оставаться низкими реальные доходы, пересмотр программы льготной ипотеки, а также повышение ключевой ставки ЦБ РФ, которое делает более выгодным хранение денег на депозитах, чем инвестирование в рискованные инструменты. То есть таких факторов довольно много, и они существенные. С другой стороны, в пользу продолжения и даже ускорения роста цен говорят иные факторы, например, рост цен на стройматериалы, который начался в этом году, и хотя к концу года временно приостановился, это только сезонный спад, а в следующем году цены на стройматериалы могут продолжить расти, примерно со 2 квартала 2022 года. Значит, и цены жилья в новостройках будут повышаться. Кроме того, хотя льготная ипотека с господдержкой теперь распространяется не на все регионы, но коммерческая ипотека по-прежнему широко доступна, и всегда есть выгодные предложения от банков, что положительно влияет на спрос на жильё в новостройках. Полагаем, что в 2022 году цены на новое жильё вырастут, но темпы роста будут на 2-5 процентных пунктов ниже, чем в 2021 году, темпы роста цен на вторичном рынке будут ниже, скорее всего, на 4-7 процентных пунктов ниже, чем в текущем году. И более медленные темпы роста цен будут, в свою очередь, сами по себе фактором, генерирующим спрос, который проявится в ценах уже в 2023 году.
Какие факторы могут способствовать падению цен на новостройки? В каких городах могут подешеветь новостройки, а в каких городах новостройки дешеветь не будут?
Падению цен на жильё в новостройках могут способствовать такие факторы как резкий обвал спроса, связанный, например, с низкими доходами населения, и, допустим, какое-либо резкое негативное влияние на ипотеку, например, чрезмерное ужесточение требований банков к заёмщикам. Может также повлиять экономический кризис в стране в целом, проблемы строительной отрасли или столь резкое повышение процентной ставки, что рынок недвижимости станет непривлекательным. Но вряд ли такие факторы сработают в 2022 году. Мы ожидаем не обвала, а только небольшого замедления роста цен на новое жильё. В то же время в каждом регионе свои особенности рынка нового жилья – в одних регионах есть льготная ипотека и/или выгодные предложения от банков, значит, там цены будут продолжать рост, в других нет ни того, ни другого, значит, там будет стагнация цен. В региональном разрезе мы ожидаем, что дорожать новое жильё будет в Москве, Санкт-Петербурге, городах миллионниках, курортных городах, в остальных городах может быть стагнация.
Какая недвижимость будет дорожать/дешеветь сильнее: первичка или вторичка?
В текущем году в Москве, например, цены на вторичное жильё выросли немного сильнее (на 2-4 процентных пункта), чем на новое. Но это связано прежде всего с отложенным спросом населения и с тем, что ключевая ставка, если не считать конца года, ещё не успела вырасти настолько, чтобы влиять на рынок недвижимости. А в следующем году, по нашему мнению, первичное жильё будет дорожать сильнее, чем вторичное.
Будут ли выгодными инвестиции в недвижимость в 2022 году? Какую недвижимость покупать лучше с инвестиционной точки зрения?
Для долгосрочных инвесторов вложения в недвижимость, как правило, выгодны, если только вы не собрались продавать именно тогда, когда разразился кризис. На этом рынке можно получить доходность выше, чем по депозитам в банке. Если, например, вы в начале года купили квартиру в Москве и продаёте её сейчас, вы уже получили бы доходность минимум в 16% с начала года, или, вероятно, около 17% годовых. Никакой депозит в банке такую доходность вам обеспечить не сможет. В следующем году инвестиции в недвижимость будут по-прежнему востребованы у долгосрочных инвесторов, а у спекулянтов по причинам, о которых мы рассказали выше, к «недвиге» будет меньше интереса. Тем более, что с точки зрения спекулянта недвижимость – это малоликвидный актив, лучше уж вложиться в акции застройщиков, они более ликвидны. С инвестиционной точки зрения в следующем году выгодно покупать жильё, причём не только в Москве, но и в других крупных городах. Особенно если речь идёт о студиях или «однушках» в новостройках в новых районах, где пока нет станции метро, тогда такое жильё можно купить дёшево, но как только построят метро в этом районе и другую жизненно важную инфраструктуру, так жильё в этом районе сразу взлетит в цене минимум на 30%. Коммерческая недвижимость для физлица, который не собирается заниматься, скажем, торговлей или гостиничным бизнесом, менее интересна из-за высоких коммунальных платежей.
Эксперты компании Alpari
