Рынок недвижимости Казахстана в 2025 году оказался одним из самых динамичных сегментов экономики. Цены на жильё росли быстрее инфляции практически во всех сегментах, а активность покупателей к концу года заметно усилилась. Однако эксперты предупреждают: в 2026 году рынок может войти в фазу более умеренного роста — с новыми ограничениями и правилами игры, передает DKNews.kz.
Такую оценку даёт старший аналитик Аналитического центра Halyk Finance Арслан Аронов, проанализировав итоги 2025 года и ключевые факторы, которые будут влиять на рынок в ближайшей перспективе.
Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья, % г/г
Источник: БНС
Жильё дорожает быстрее инфляции
По итогам 2025 года инфляция в Казахстане составила 12,3%, однако цены на жильё показали более высокую динамику.
- Первичный рынок: +15,7% год к году
- Вторичный рынок: +14,6% год к году
- Аренда: +13,1% год к году
По сравнению с 2024 годом рост цен резко ускорился. В сегменте нового жилья годовая динамика увеличилась почти в пять раз, на вторичном рынке — в 3,5 раза.
Рис. 2. Изменение цен на рынке жилья, % м/м
Источник: БНС
Где жильё росло быстрее всего
Неожиданными лидерами по росту цен на первичное жильё стали Конаев и Павлодар — здесь квадратный метр подорожал на 22,9% за год. Эти города обогнали даже традиционные центры спроса:
- Алматы: +19,8%
- Астана: +17,4%
- Шымкент: +15,6%
При этом в ряде городов — Петропавловске, Семее и Караганде — рост цен на «первичку» оказался скромным и не превысил 5%.
На вторичном рынке безусловным лидером стал Алматы, где цены выросли сразу на 25,4% за год. В Караганде рост составил лишь 2,4%, а в Конаеве цены вообще остались на уровне 2024 года.
Почему цены так быстро растут
Эксперты выделяют сразу несколько факторов, которые разогнали рынок:
1. Жёсткое регулирование долевого строительства
Сделки теперь возможны только по договорам долевого участия, реклама объектов разрешена лишь при наличии гарантий или разрешений, а деятельность застройщиков находится под усиленным контролем акиматов и инжиниринговых компаний.
2. Массовые изъятия из ЕНПФ
Выплаты на улучшение жилищных условий за 11 месяцев 2025 года выросли на 83%, что напрямую подстегнуло спрос.
3. Инфляционное давление и ожидания роста НДС
Ожидания повышения ставки НДС в 2026 году уже заложены в цены, особенно на первичном рынке, где растёт себестоимость строительства.
Рис. 3. Динамика количества сделок купли-продажи за 2023-2025 годы
Источник: БНС
Аренда тоже не отстаёт
Рынок аренды к концу 2025 года также обогнал инфляцию. В целом по стране аренда подорожала на 13,1%, но в отдельных городах рост был гораздо выше:
- Павлодар: +42,9%
- Петропавловск: +40,9%
- Актобе: +30,4%
Это говорит о сохраняющемся давлении на рынок жилья не только со стороны покупателей, но и арендаторов.
Конец года — всплеск сделок
Декабрь традиционно стал самым активным месяцем. За месяц было зарегистрировано 53 тысячи сделок купли-продажи, что на 32,9% больше, чем в ноябре.
- 77,5% сделок пришлись на квартиры
- Лидеры по количеству продаж — Астана (22%) и Алматы (17%)
- Минимальная активность — в области Ұлытау (0,8%)
За весь 2025 год количество сделок выросло на 3,6% по сравнению с 2024 годом, что указывает на сохраняющийся, но уже более сдержанный спрос.
Что ждёт рынок в 2026 году
По оценке Halyk Finance, в 2026 году рынок жилья останется в зоне роста, но динамика станет заметно умереннее.
Среди ключевых сдерживающих факторов:
- повышение порога минимальной достаточности в ЕНПФ с 1 января 2026 года,
- ужесточение условий ипотечного кредитования,
- налоговые изменения.
Наиболее чувствительным к этим факторам станет первичный рынок, где спрос может замедлиться быстрее всего.
Новый Строительный кодекс: риск или защита
Дополнительное влияние окажет новый Строительный кодекс, подписанный Президентом 9 января 2026 года и вступающий в силу с 1 июля.
Он ужесточает требования к застройщикам и усиливает контроль за отраслью. В краткосрочной перспективе это может:
- повысить себестоимость строительства,
- вытеснить с рынка часть мелких игроков,
- привести к временному снижению спроса.
Однако в долгосрочном плане кодекс должен обеспечить лучшую защиту прав граждан, более качественное жильё и повышение безопасности строительства.
Рынок недвижимости Казахстана в 2025 году уверенно обогнал инфляцию и вошёл в число самых «горячих» сегментов экономики. В 2026 году рост сохранится, но станет более сдержанным — с новыми правилами, более дорогими деньгами и повышенными требованиями к застройщикам.
Для покупателей это означает меньше ажиотажа, но и меньше дешёвых вариантов. Для рынка — постепенный переход от бурного роста к более зрелой и регулируемой модели.
