Казахстанский рынок недвижимости продолжает развиваться, однако стоит отметить: динамика становится более сдержанной, а накопившиеся ограничения всё заметнее влияют на траекторию. Инфляционное удорожание, инфраструктурные пределы крупнейших застраиваемых регионов, а также регуляторные и налоговые изменения формируют более сложную среду для участников рынка. Эти процессы как эффект домино действуют на строительный сектор, вынужденный осторожнее подходить к объёмам ввода новых объектов в эксплуатацию, а вместе с ним и на производителей стройматериалов, напрямую зависящих от активности строительства. Рассмотрим ситуацию последовательно.
По данным Бюро национальной статистики (БНС) АСПиР РК, в январе текущего года количество сделок купли-продажи жилья в Казахстане сократилось на 10,3%. За первый месяц было продано и куплено 27,7 тыс. квартир и частных домов. Несмотря на то, что январь и сам по себе традиционно относится к «низкому» сезону, начало 2026-го оказалось более слабым по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В более долгосрочной ретроспективе, с 2019 года, рынок демонстрирует выраженную турбулентность. В 2019 и 2020 годах количество сделок держалось на минимальном уровне: чуть более 300 тыс. в год. Программа досрочного снятия излишков пенсионных накоплений в 2021-м стала серьёзным бустом для сектора: количество сделок купли-продажи жилья достигло максимума в 606,1 тыс. После этого последовало двухлетнее выравнивающее динамику сокращение, а в 2024 году статистика вновь зафиксировала заметный рост: сразу на 16,8%. В то же время по итогам 2025-го темп роста замедлился до 3,6%, а в январе текущего года рынок фактически продемонстрировал вход в стагнацию. Конечно, ситуация может измениться, однако предпосылки к замедлению действительно существуют.
Текущая ситуация обусловлена не только введением новых регуляторных мер, включая НДС для застройщиков в размере 16%, и предполагаемыми изменениями ипотечной политики, но и динамикой цен на жильё. Анализ данных по новостройкам показывает, что в январе текущего года прирост средних цен на недвижимость оказался максимальным по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет и составил 17%. За год стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась более чем на 100 тыс. тг, достигнув 604,8 тыс. тг.
По итогам 2025-го общая площадь введённого в эксплуатацию жилья в Казахстане достигла максимальной планки: около 20,1 млн кв. м. В то же время годовой темп роста (на 6%) в прошлом году оказался более умеренным в сравнении с 2024-м (более чем на 8%) и, тем более, с 2023-м (почти на 14%). Причины, сдерживающие развитие — в первую очередь экономические.
Наибольшее влияние на основной индикатор сферы строительства — общую площадь введённого в эксплуатацию жилья — оказали мегаполисы. Суммарно в Алматы, Астане и Шымкенте в 2025 году было построено и сдано 8,8 млн кв. м, что составило почти 44% от общего показателя по стране. И именно в этих крупнейших городах можно ожидать кризис развития: с одной стороны, из-за ускоренной урбанизации в населённых пунктах не хватает жилья, школ, больниц, инфраструктурных объектов, с другой — жилищно-коммунальная и транспортная инфраструктура мегаполисов перегружена, что создаёт немалые риски (к примеру, «водный кризис» в Астане, экологические проблемы и интенсивный трафик в мегаполисах). Все эти факторы уже тормозят темпы строительства в городах — драйверах сферы.
В текущем году застройщики прогнозируют дальнейший рост цен и сдержанное развитие строительного рынка. В материале портала Krisha.kz президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков отметил: «НДС, дорогие кредиты и новые гарантии снизят маржу, из-за чего строительные компании будут осторожнее запускать проекты. Это создаёт риск дефицита жилья комфорт-класса в крупных городах в 2026-2027 годах».
На фоне экономических факторов в стране ускорился рост себестоимости строительства. По данным БНС, в январе–декабре прошлого года на строительство одного квадратного метра жилья компании в среднем тратили 222,1 тыс. тг — на 8,6% больше, чем в аналогичном периоде 2024-го. На этот показатель повлияли, в числе прочего, удорожание строительных материалов, их дефицит, увеличение доли импортной продукции.
Например, согласно данным аналитиков компании «Строительная информация», в сегменте сухих строительных смесей доля отечественной продукции уменьшилась с 92% до 88%, на рынок активнее стали выходить российские производители. В сегменте водоэмульсионных красок наблюдалась схожая картина: доля местных производителей сократилась с 88% до 82%, усилилась конкуренция со стороны западных брендов.
Важно отметить: выпуск строительных и отделочных материалов в прошлом году показал неоднозначную динамику. Сложности на рынке недвижимости и в строительном секторе, о которых мы упомянули выше, отразились не только на частичном перераспределении удельного веса отечественных и иностранных производителей стройматериалов, но и непосредственно на производстве внутри страны. К примеру, по данным БНС, объём выпуска сухих строительных смесей за прошлый год составил около 1,3 млн тонн — практически столько же, сколько и за 2024-й (плюс 2,1%). Производство гипса увеличилось на 5,6%, гипсокартона — на 4,3%. В то же время выпуск малярных шпатлёвок сократился сразу на 6,5%.
Прогнозы производителей строительно-отделочных материалов в целом совпадают с ожиданиями застройщиков. Так, например, по прогнозам холдинга Alina Group, в 2026–2029 годах ввод жилья в эксплуатацию в РК стабилизируется на уровне 18-19 млн кв. м, что соответствует нулевому росту. Узбекистан, сохраняющий высокие темпы строительства, может догнать Казахстан уже к 2028 году. Строительный рынок Кыргызстана, в свою очередь, находится на этапе, напоминающем Казахстан начала 2000-х, что делает его потенциально привлекательным для экспансии крупных казахстанских и международных девелоперов.
Напомним: Alina Group работает на рынке сухих строительных смесей и лакокрасочной продукции 36 лет и в настоящее время объединяет 19 промышленных площадок, расположенных в разных регионах страны. Группа лидирует в секторе, занимая более 40% рынка. В портфель холдинга входят, в частности, получившие массовое признание бренды AlinEX и Alina Paint.
Аналитики Alina Group рассматривают происходящие изменения на рынке не как ограничение, а как возможность для дальнейшего роста, в том числе за счёт усиления позиций в регионах и наращивания экспортного потенциала, а сама группа продолжает инвестировать в развитие технологий, расширение ассортимента и повышение качества продукции.
Как эксперт и лидер отрасли Alina Group запускает 17 апреля в Алматы первую Международную конференцию строительно-отделочной отрасли — ProForum Central Asia 2026. Мероприятие пройдёт с участием как отечественных, так и международных экспертов. Территория интересов — вся Центральная Азия.
Организатором выступает бренд AlinEX, которому в текущем году исполняется 30 лет.
В первой части конференции спикеры из Казахстана и стран СНГ, ведущие отраслевые эксперты и аналитики поделятся эксклюзивной информацией о трендах и прогнозах на 2026-2027 годы. Вторая часть события будет посвящена решениям и опыту крупнейших компаний в масштабировании и устойчивом развитии в условиях экономической неопределённости. Модераторами панельных сессий выступят ведущие казахстанские журналисты.
На отраслевом мероприятии планируется не только озвучить наболевшие проблемы в секторе производства строительных материалов, но и предложить бизнес-решения в период турбулентности.
