Складская инфраструктура в странах Евразийского региона переживает времена бурного роста. Развитие электронной коммерции, цифровизация, перестройка логистических цепочек меняют бизнес, основанный на логистике и аренде складских помещений. Спрос в этом секторе высокий, но и требования арендаторов — тоже. В Казахстане также меняются спрос, структура и потенциал в сфере аренды складских помещений, наблюдается инвестиционная активность. Эксперты Евразийского банка развития (ЕАБР) прогнозируют: принятие новых вызовов и реализация современных проектов приведут к двойному росту. Институт развития опубликовал исследование на эту тему.

«На логистику и складские операции приходится до 25% добавленной стоимости в глобальных цепочках. Раскрытие потенциала складской инфраструктуры — это не про метры, а про высокую конкурентоспособность экономики. Современные склады снижают логистические и транзакционные издержки, ускоряют оборот, встраивают компании в региональные цепочки добавленной стоимости и формируют новые центры притяжения производства. Современные склады — высокотехнологичный бизнес с потенциалом развития ИИ и роботизации. На фоне ускоренной индустриализации и структурных сдвигов в потреблении — от стремительного развития e-commerce до увеличения спроса на холодные и специализированные склады — сектор станет одним из драйверов роста», — отмечает главный экономист ЕАБР Евгений Винокуров.

Данные ЕАБР об уровне обеспеченности складскими помещениями в Казахстане подтверждают: таких важных инфраструктурных объектов в стране действительно не хватает. Если в развитых странах на одного гражданина приходится от 0,8 до 4 кв. м складской площади, то в РК — лишь 8 кв. см. И за последние несколько лет ситуация фактически не поменялась, хотя потребность в таких изменениях есть. У ближайших соседей ситуация чуть лучше: в России обеспеченность складскими помещениями составляет 0,4 кв. м, в Беларуси — 0,2 кв. м.

Низкий уровень обеспеченности говорит о дефиците современных складских мощностей. Доля свободных складских площадей в Казахстане в третьем квартале 2025 года составила всего 5,4%. По мнению авторов доклада, это говорит о том, что новые склады практически сразу находили своих арендаторов после ввода в эксплуатацию.

Последние несколько лет в Казахстане достаточно активно велось строительство новой складской инфраструктуры. По данным ЕАБР, с 2021 по 2025 год площадь складских помещений в стране выросла на 20%, с 1,3 млн до 1,6 млн кв. м, а к концу третьего квартала прошлого года — до 1,8 млн кв. м. Согласно отчётам информационно-аналитической системы «Талдау» Бюро национальной статистики АСПиР РК, за этот период в сектор аренды и управления складами суммарно было вложено более 5,9 трлн тг. Ежегодная сумма инвестиций в основной капитал варьировалась от 782 млрд до 1,8 трлн тг. Год от года динамика не всегда была положительной, так как инвестиции — показатель нерегулярный, зачастую зависящий от количества проектов и их стоимости. В начале текущего года капвложения в секторе уже составили 51,5 млрд тг, рост в сравнении с январём 2025-го — в полтора раза.

По актуальным данным, в конце прошлого года в Казахстане было заявлено о строительстве ещё около 1,1 млн кв. м складов. В основном это проекты близ Алматы, в проекции нового города Алатау. Аналитики ЕАБР оценивают такие темпы роста как нарастающий инвестиционный интерес бизнеса к сектору. Среди крупнейших проектов можно выделить логистический центр Wildberries, мультимодальный хаб Continental Logistics Almaty, логопарк Focus Aksengir на стыке трассы Алматы — Капчагай. Это поэтапное строительство складов премиум-класса общей площадью более 200 тыс. кв. м. В число больших логистических проектов будущего также входят Griffin Logopark Almaty и Евразийский логистический парк в Алматинской области.

В большинстве других стран Евразийского региона все эти годы развитие складской инфраструктуры также шло активными темпами. Лидер — Россия, увеличившая площадь своих складских помещений на 35%, до 52,9 млн кв. м. Остальные страны региона сильно отстают. Ближе к казахстанскому уровню находится Беларусь, где в первом квартале прошлого года функционировало 2 млн кв. м складов — на 12% больше, чем в 2021-м.

Очень активно развивает свою складскую инфраструктуру Узбекистан. Всего за четыре года площади складских помещений в этой стране увеличились на 89%, достигнув 850 тыс. кв. м. Это самая впечатляющая динамика в сравнении со многими соседями. Более медленные темпы развития этого логистического сектора демонстрируют Кыргызстан (плюс 7%), Азербайджан (плюс 10%) и Армения (плюс 10%). Страной, где рост был нулевым, стал Таджикистан.

Как изменение конъюнктуры этого рынка услуг повлияло на финансовые метрики, а именно на стоимость аренды? По данным аналитиков ЕАБР, средняя арендная ставка с 2022-го по первый квартал 2025 года выросла на 23,5%, до 10,3 долл. США за кв. м в месяц. При этом Казахстан нельзя отнести к числу стран, где арендная плата для таких типов помещений была самой высокой. Значительно больше арендная ставка была в России (12,3 долл. США) и Грузии (10,6 долл. США).

«Совокупный объём качественных складских помещений в третьем квартале 2025 года достиг 1,8 млн квадратных метров, что на 15% превышает показатели аналогичного периода 2024 г. Рынок остаётся сконцентрированным в крупнейших городах — около 80% всех качественных площадей сосредоточено в Алматы и Астане. В них ставки на склады премиум-класса находятся в диапазоне 5,1 тыс.–5,2 тыс. тг (9,4–9,6 долл.) за „квадрат“ в месяц», — отмечают авторы исследования ЕАБР.

Существующая ситуация с наличием складов, их дефицитом, разрывом между спросом и предложением по аренде таких помещений во многих странах Евразии показывает, что регион стоит на пороге качественного рывка, считают экономисты ЕАБР. В ближайшие 15 лет для участников этого бизнеса откроется окно возможностей. Аналитики рассчитали два варианта развития сектора до 2040 года, и оба оказались позитивными. По базовому сценарию через полтора десятилетия совокупный складской фонд в странах Евразийского региона вырастет на 74%, по оптимистическому — на 111%, то есть более чем в 2 раза. Среднегодовой темп будет варьироваться в пределах 3,8%–5,1%.

Непосредственно в Центральной Азии ситуация будет развиваться ещё более высокими темпами. Так как рынок в этом регионе только насыщается и потребности в складской инфраструктуре растут, общий складской фонд стран ЦА, по прогнозам составителей доклада, к 2040 году может вырасти в 7 раз. Это базовый сценарий, в оптимистичном перспективы ещё более захватывающие: увеличение в 9,4 раза. Среднегодовой темп составит 16%. Максимально возможный прирост показателя в Казахстане до 2040 года — до 12,6 млн кв. м.

Разбивка данных по видам складов показывает, что наибольшая площадь в РК придётся на так называемые площадки — открытые складские территории. Их площадь в обозримом будущем вырастет в 8 раз, до 7,7 млн кв. м. Площадь сухих складов, которые чаще всего используют для хранения не скоропортящихся продуктов питания и различных непродовольственных товаров, к 2040 году может достичь 3,5 млн кв. м, увеличившись в 5 раз. Однако самый высокий спрос прогнозируется на холодильные склады. Эксперты считают, что при оптимистичном варианте развития их площадь вырастет в 27 раз, с нынешних 29 тыс. до 804 тыс. кв. м.