Деньги есть, но проектов не хватает. Инвесторы заявили о готовности направить около $1,65 млрд на развитие складской инфраструктуры Центральной Азии, однако рынок столкнулся с неожиданной проблемой: качественных объектов для вложений пока меньше, чем доступного капитала, передает DKNews.kz.
Об инвестиционных планах сообщили представители фондов и Евразийского банка развития (ЕАБР) на международном саммите Central Asia Warehouse Summit, который прошёл 15 октября в Алматы. По данным IBC Global, интерес инвесторов сосредоточен на современных логистических комплексах Казахстана и других стран региона.
$650 млн от инвестфондов и ещё $1 млрд от ЕАБР
На складской рынок Центральной Азии выходят три специализированных инвестиционных фонда. Два непубличных европейских фонда располагают совокупным капиталом в $400 млн и уже рассматривают готовые объекты и новые строительные проекты.
Ещё $250 млн планирует сформировать Central Eurasia Warehouses Private Equity Fund.
Отдельную программу финансирования развивает ЕАБР. До 2031 года банк намерен направить на складскую инфраструктуру региона до $1 млрд.
В совокупности речь идёт о $1,65 млрд. Однако это не означает, что вся сумма уже поступила на рынок. Европейские фонды подбирают объекты, Central Eurasia Warehouses формирует капитал, а программа ЕАБР рассчитана на несколько лет.
Инвесторов интересуют склады класса А и сопоставимые по качеству комплексы площадью преимущественно от 20–25 тысяч квадратных метров.
При этом деньги готовы вкладывать не только в строительство. Фонды рассматривают покупку действующих складов с арендаторами и стабильным доходом.
Застройщики смогут продать склад и вложиться в следующий
Для казахстанских девелоперов появление специализированных фондов означает дополнительный способ финансирования проектов на фоне дорогих банковских кредитов.
Инвестор может войти в проект ещё во время строительства либо приобрести готовый комплекс после ввода в эксплуатацию или выхода на стабильный арендный доход.
Второй вариант позволяет застройщику вернуть вложенный капитал, зафиксировать прибыль и направить деньги на строительство следующего объекта.
«Продажа действующего склада позволяет застройщику зафиксировать прибыль и направить средства в следующий проект», — разъяснил Станислав Ахмедзянов, партнёр Central Eurasia Warehouses Private Equity Fund.
Но получить финансирование сможет не каждый проект. Фонды оценивают расположение комплекса, его технические характеристики, готовность объекта и состав арендаторов.
Преимущество получат девелоперы, способные предложить инвесторам понятную финансовую модель и объект, соответствующий международным требованиям.
ЕАБР финансирует склады в Алматы на сотни миллионов долларов
В Казахстане инвестиционные планы уже подкрепляются конкретными проектами.
В августе 2026 года ЕАБР подписал кредитный договор на первый этап строительства комплекса «Griffin Логопарк Алматы».
Общая площадь будущего логистического парка составит около 125,5 тысячи квадратных метров. Инвестиции в проект оцениваются примерно в $125 млн.
Ранее мы рассказывали о сотрудничестве ЕАБР и Griffin Partners. Комплекс класса А+ планируется построить в северной части Алматы, недалеко от Большой Алматинской кольцевой автомобильной дороги.
Другой крупный проект связан с Mercury Properties.
В июле ЕАБР и компания подписали меморандум о реализации второй очереди Mercury Logistics в Алматинской области.
Инвестиции в первую очередь составили 20 млрд теңге. К 2031 году общий объём вложений в комплекс должен достичь 70 млрд теңге.
Банк рассчитывает, что его программа позволит создать в Центральной Азии более миллиона квадратных метров складских площадей.
«По нашим оценкам, структурный дефицит современных складских площадей, создаёт значительный потенциал для новых проектов. До 2031 года мы планируем направить на развитие складской инфраструктуры в регионе до $1 млрд и обеспечить создание более 1 млн кв. м складских площадей», — отметил Михаил Фадеев, руководитель дирекции стратегических проектов ЕАБР.
Центральной Азии потребуется до 11 млн квадратных метров складов
Несмотря на миллиардные инвестиционные планы, заявленного финансирования недостаточно для удовлетворения прогнозируемого спроса.
По расчётам IBC Global, Казахстану, Узбекистану, Кыргызстану и Таджикистану в ближайшие десять лет потребуется от 7 до 11 млн квадратных метров новых складских площадей.
Речь идёт не только об обычных распределительных центрах. В оценку входят агрологистические объекты, мультитемпературные комплексы и другая инфраструктура, необходимая для хранения и перемещения товаров.
Аналитики подсчитали, что капитал трёх инвестиционных фондов при использовании модели финансирования с долей заёмных средств 60% позволит построить приблизительно 1,8 млн квадратных метров складов.
С учётом планов ЕАБР и других инвесторов показатель может достичь 2,8 млн квадратных метров.
Это означает, что даже при реализации объявленных программ региону потребуется дополнительное финансирование строительства ещё 4,2–8,2 млн квадратных метров.
Адриан Хенни (Adrien Henni), вице-президент по финансам и международному развитию IBC Global, не ожидает избытка современных складских площадей на рассматриваемом горизонте.
«Риска его избытка на этом горизонте мы не видим», — заявил Хенни.
Деньги пойдут не только в склады, но и в транспортные коридоры
Инвесторы рассматривают складскую недвижимость как часть международной логистической инфраструктуры.
Их интересуют распределительные центры, терминалы и таможенные объекты, расположенные на маршрутах движения грузов.
Однако близости к крупной трассе недостаточно. Фонды изучают реальные грузопотоки, потенциальных клиентов и экономику перевозок.
«Мы оцениваем логистический объект через его роль в цепочке поставок: какие грузопотоки он обслуживает, кто будет его клиентом и насколько устойчив этот спрос», — отметил Михеил Нибладзе, старший инвестиционный советник Cerberus Frontier.
Для Казахстана такой подход особенно актуален при развитии логистических комплексов вдоль международных транспортных коридоров.
Инвесторам нужны объекты, которые смогут обслуживать устойчивый товарный поток и приносить арендный доход. Поэтому перспектива привлечения капитала зависит не только от стоимости строительства, но и от подтверждённого спроса со стороны бизнеса.
О том, какие логистические объекты будут востребованы в Казахстане, мы уже писали по итогам Central Asia Warehouse Summit 2026. Участники рынка обсуждали не только масштаб нового строительства, но и растущие требования арендаторов к складским комплексам.
Инвесторов уже больше, чем готовых качественных проектов
Появление крупных фондов не гарантирует автоматического строительного бума.
Объекты должны соответствовать требованиям инвесторов, иметь убедительную финансовую модель и перспективы стабильной загрузки. Подготовка таких проектов требует времени.
Дополнительными факторами остаются стоимость финансирования, состояние спроса и геополитические риски, которые могут влиять на движение грузов и инвестиционные решения.
При этом прогнозируемый дефицит складских площадей показывает, что потребность в строительстве сохранится даже после реализации объявленных программ.
Пока же рынок столкнулся с редкой для девелоперов ситуацией: потенциальные инвесторы располагают значительными средствами, но испытывают недостаток подготовленных объектов институционального качества.
«Между тем сегодня, правда, готовых проектов институционального качества в регионе меньше, чем денег», — констатировал Адриан Хенни.
