Пожалуй, каждый из нас сталкивался со случаями, когда на первых этажах многоквартирных домов бизнесмен покупает квартиру, меняет ее целевое назначение и открывает магазин, парикмахерскую или другой объект предпринимательства.
И тут велик риск, что бизнесмен и жильцы недовольны соседством друг друга. Как предотвратить конфликт, корреспондент Делового Казахстана узнал у председателя Ассоциации упрваляющих и сервисных компаний «QAZ PROPERTY» Кайрата Кокенова.
- Мы знаем, что жителей не устраивает в соседстве с бизнесменом- это срубленные деревья, мусор, нежелание бизнесмена участвовать финансово в ремонте подъезда и инженерных сетях. А что не нравится бизнесменам?
- В «QAZ PROPERTY» очень часто поступают недовольства и жалобы на работу КСК и ОСИ от членов Ассоциации, владеющих или управляющих коммерческой недвижимостью в многоквартирных жилых комплексах. Уже давно сформировались все предпосылки к тому, чтобы реформировать систему жилищных отношений, разделив управление жилыми и коммерческими помещениями.
Действующие нормативно-правовые акты не в полной мере отражают сложившийся характер непростых взаимоотношений между жильцами и предпринимателями.
Действующим законом о ЖКХ предусмотрен кондоминиум многоквартирного жилого дома, в большей степени лоббирующий интересы собственников квартир.
Учитывая разные приоритеты собственников квартир и коммерческих помещений, интересы последних законодательством никак не защищены. Доказательством являются следующие нормы закона о ЖКХ: «каждый собственник квартиры, нежилого помещения при голосовании имеет один голос. Решение принимается при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, непосредственно принявших участие в голосовании».
Один из таких примеров: правление жильцов приняло решение об установке шлагбаума на въезд во двор многоквартирного жилого комплекса(МЖК), кроме того, был установлен шлагбаум, препятствующий парковке на придомовой территории. При этом возражение собственников ВП (встроенных помещений) о том, что второй шлагбаум создает препятствия для них и их клиентов не был принят во внимание. Также были жалобы и о том, что председатель КСК может необоснованно требовать от предпринимателя сменить вид деятельности.
- собственник нежилого помещения обязан участвовать во всех расходах на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
Собственники встроенных помещений жалуются на повышенные тарифы, нецелевые сборы на ремонт и обслуживание МЖК, решение о которых правлением ОСИ принимается без учета их мнения. При этом, как правило, сумма этих тарифов и сборов для собственников ВП в разы превышает аналогичные суммы для жильцов. В подавляющем большинстве случаев в правлениях ОСИ собственники встроенных помещений не представлены и тем самым лишены возможности отстаивать интересы предпринимателей.
- при переоборудовании и (или) перепланировке квартир, нежилых помещений требуется обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений;
- в случае, если к многоквартирному жилому дому пристраивается нежилое помещение, размеры долей в общем имуществе объекта кондоминиума пересчитываются;
- собственник (арендатор) нежилого помещения обязан допустить собственников квартир, нежилых помещений, членов совета дома или представителей физических и юридических лиц, оказывающих услуги по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, если необходимы проверка состояния, ремонт или замена общего имущества объекта кондоминиума. Стоит отметить, что данная норма нарушает основы гражданского законодательства в части неприкосновенности собственности
- Не секрет, что решения собрания участников кондоминиума принимаются большинством голосов, но ведь у собственника коммерческого помещения тоже есть голос…
- Мы считаем, что интересы меньшинства в лице собственников коммерческих помещений не учитываются. Жители квартир используют взносы собственников коммерческих помещений для своих нужд (благоустройство дворовых площадок, подъездов, крыши жилого дома и т.п.), несмотря на то, что данные взносы превышают взносы самих жителей в 2 раза. В случае несогласия с решением собственников квартир, собственникам коммерческих помещений закрывают доступ к необходимым для функционирования инженерным сетям (тепло, электричество, отопление).
С аналогичными проблемами сталкиваются предприниматели, являющиеся собственниками коммерческой недвижимости в бизнес-центрах. Действующее законодательство не в достаточной мере регулирует взаимоотношения между собственниками офисных помещений в бизнес-центрах. По мнению предпринимателей, отсутствие прозрачных и ясных правил в данной сфере препятствует развитию бизнеса и приводит к многочисленным судебным тяжбам и, как следствие, к убыткам. Снижается инвестиционная привлекательность, падает ликвидность объектов, что, в свою очередь, снижает залоговую стоимость объекта при кредитовании.
Конституцией предусмотрено, что каждый имеет право свободного использования своего имущества для любой законной предпринимательской деятельности. Однако действующее законодательство не позволяет собственникам коммерческих помещений свободно использовать общее имущество объекта кондоминиума.
- А как же статья 209 Гражданского кодекса, которая гласит, что особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами?
- Законодательством не урегулированы отношения собственников коммерческих помещений. Данный пробел в законодательстве не позволяет профессиональным управляющим компаниям брать в управление коммерческие здания, а также привлекать инвесторов для постройки новых зданий. Как итог – некачественное обслуживание и эксплуатация что приводит к многочисленным несчастным случаям (облицовка падает на прохожих на улице), ухудшается архитектура города и снижается привлекательность для туристов и инвесторов, что ведет к потерям в бюджете в том числе. В этой связи необходимо в корне пересмотреть действующее законодательство.
- И что вы предлагаете сделать?
- Для обеспечения благоприятных условий для ведения бизнеса Ассоциация управляющих и сервисных компаний «QAZ PROPERTY» разработала Концепцию по реформированию и развитию сферы коммерческой недвижимости, которая предполагает создание института «коммерческого кондоминиума».
Мы предлагаем внедрить кондоминиум отдельно стоящих зданий с коммерческими помещениями (БЦ, ТРЦ, ТЦ) со своими особенностями:
- голоса собственников прямо пропорциональны занимаемой площади: чем больше помещение – весомее голос собственника;
- управлением здания должны занимаются только профессиональные управляющие компании;
- выделить в отдельный кондоминиум собственников помещений в пристройках, во встроенных помещениях (ВП) к жилым домам, в многофункциональных зданиях.
Также, необходимо четко разделить границы управления собственников квартир и подвальных помещений в жилых домах.
В период действия карантинных ограничений, отсутствие ясной классификации коммерческих помещений, привело к миллионным убыткам в сфере малого и среднего бизнеса. Средним и мелким торговым центрам наравне с крупными ТРЦ запретили работать в выходные дни, когда покупательская активность посетителей гораздо выше. Такие «равные» условия неприемлемы для объектов с существенными различиями в категориях недвижимости. Парадоксальным на этом фоне было требование наличия прививочного пункта как для крупных ТРЦ, так и для средних и мелких торговых центров, которые даже при большом желании не могут себе позволить открыть пункт вакцинации по техническим причинам (не обходимая площадь, инвестиции за свой счет в специальное оборудование).
Прозрачное регулирование отношений в коммерческой недвижимости улучшит качество обслуживания коммерческих зданий/помещений, что напрямую влияет на безопасность населения, снизится нагрузка на судебные органы, повысится инвестиционная привлекательность для зарубежных инвесторов, а также туристов.
Данная позиция корреспондируется с поручением главы государства по выработке комплекса мер по совершенствованию механизмов защиты предпринимателей. Совместные усилия государства и бизнес-сообщества, направленные на решение назревших проблем в данной сфере положительным образом отразятся на развитии отрасли градостроительства и жилищных отношений, увеличат ее инвестиционную привлекательность, поскольку обсуждаемые вопросы затрагивают интересы широкого круга субъектов предпринимательства.
Подготовил Альберт Ахметов
