В Казахстане стоимость квадратного метра недвижимости с 2011 года по май 2021 года (данные Национального бюро статистики) подорожала с 154 тыс. до 336 тыс. тенге, то есть более чем в 2,2 раза. Главная причина агрессивной ценовой политики – льготные ипотечные продукты.
Условия ипотеки с господдержкой, реализующейся в стране, отличаются, однако общая тенденция такова: в крупных городах и регионах снижение процентных ставок уже перекрыто ростом цен на жилищном рынке.
«Льготная ипотека породила новый психологический феномен, который привел к резкой закредитованности населения, – говорит аналитик Сергей Бозуславский. – Значительный рост объемов ипотечного кредитования связан с введением льготных государственных программ. Ставка по ипотечным кредитам снизилась с 9,6% в январе 2015 года до 8,3% в мае 2021 года».
По данным Аналитического центра АФК, в динамике последних пяти-шести лет общий ипотечный портфель банков вырос в 2,8 раза, с 900 млрд до 2,5 трлн тенге, на фоне растущего спроса со стороны населения, стимулируемого льготными ипотечными госпрограммами «7-20-25» и «Баспана Хит», доступными программами кредитования Отбасы банка, а также социальными программами кредитования для различных групп населения.
«Спрос на ипотеку в регионах страны, помимо государственного стимулирования, обусловлен ростом численности населения (города Нур-Султан и Алматы, а также Мангистауская область) и увеличением инвестиций в жилищное строительство (Алматинская, Мангистауская, Актюбинская и Туркестанская области, а также города Нур-Султан, Алматы и Шымкент)», – говорится в отчете аналитического центра.
Ключевыми игроками рынка ипотечного кредитования помимо Отбасы банка (доля рынка 56%) являются Сбербанк (16%), БЦК (13%) и Халык Банк (9%), при этом БЦК достиг наилучших результатов по реализации программы «7-20-25», тогда как по программе «Баспана Хит» отмечена лидирующая позиция Сбербанка.
По данным Первого кредитного бюро (ПКБ), доля ипотечных кредитов с просрочкой платежей на 1 марта 2021 года составляла 8,9% против 9,6% на начало года. «Для справки: в начале 2019 года этот показатель достигал 17,8%, в 2020-м – 12,5%. В течение семи месяцев кряду снижается объем ипотечных кредитов с просрочкой 90 и более дней. По состоянию на 1 марта он составляет 119,2 млрд тенге, или 6,1% от общего объема портфеля. Оба значения также находятся на минимальном уровне, по крайней мере, с 2018 года», – рассказали в ПКБ.
Согласно отчету АФК, несмотря на растущие объемы выдач ипотеки в январе – мае (592 млрд тенге против 216,3 млрд за пять месяцев 2020 года), темпы роста ипотечного портфеля снижаются за счет существенного объема погашений (483 млрд тенге), осуществляемых в рамках досрочного изъятия пенсионных накоплений.
«Гарантий того, что цены на жилье и дальше будут расти, просто нет. Реальные доходы населения продолжают уменьшаться. В итоге может получиться так: приобретатели квартир для собственного пользования обнаружат, что совершали покупку по завышенной стоимости, а те, кто вкладывался в недвижимость как в инвестиционный актив, будут вынуждены столкнуться с довольно долгим временным пулом, прежде чем смогут выгодно реализовать свою недвижимость, и то этот момент под вопросом. Потому как покупка жилплощади была в новостройке, а лет через 10 продавать придется квартиру в уже «немолодом доме», – отмечает Сергей Бозуславский.
Финансист Расул Рысмамбетов считает, что любая чрезмерная активность на каком-то рынке «создает пузырь»: «Тем более, когда речь идет о нездоровой экономике, как у Казахстана. Ипотека – самый крупный кредит, который физическое лицо может взять. Более того, это и самый длинный кредит. Большое обязательство, которое берет на себя человек, накладывает на него отпечаток: стараться зарабатывать больше, делать карьеру для большей зарплаты, экономить на других вещах, а с учетом ситуации на нашем рынке, может, ипотека заставляет человека еще и плохо питаться и экономить на важных вещах. Это если ипотеку взял один человек. Представьте себе, если ипотеку взяли 100 тыс. человек, как это повлияет на рынок. Кроме того, обилие ипотечных предложений, на мой взгляд, в том числе пролоббировано строительными компаниями, которым нужен рынок, которым нужны клиенты».
Регионы страны имеют неравномерное распределение в портфеле ипотеки, демонстрируя высокую концентрацию в крупных городах Нур-Султане и Алматы – 52% рынка. Четверть рынка ипотеки приходится на Мангистаускую, Актюбинскую, Восточно-Казахстанскую и Карагандинскую области и город Шымкент; в портфеле на долю областей приходится от 4 до 6%. Темпы роста ипотечного кредитования в данных регионах и городах достигали от 23 до 48% в 2020 году.
«Высокий спрос со стороны населения, обусловленный действием госпрограмм по приобретению жилья, и расширение кредитования со стороны Отбасы банка существенно оживили рынок жилья. Стоимость недвижимости, несмотря на пандемию и снижение деловой активности в стране, выросла в 2020 году на первичном рынке на 5%, на вторичном рынке – на 14%. В текущем году рост цен на жилую недвижимость продолжается на фоне изъятий пенсионных средств», – сообщается в отчете Аналитического центра АФК.
По мере снижения эффекта от притока пенсионных средств рост активности и темпы прироста цен на рынке замедлятся естественным образом и постепенно выровняются под влиянием рыночных факторов – соотношения спроса и предложения.
«Безусловно, государству нужно помогать гражданам покупать жилье. Именно социально уязвимым слоям населения. Это далеко не те, у кого излишек денег в ЕНПФ, а это учителя, врачи, ученые – те люди, которые и делают нас людьми, несут цивилизацию в наши умы. Этим людям нужна льготная ипотека, этим людям нужна ежедневная помощь государства – потому что у них моральный договор с государством: «Мы растим общество, а вы сделайте нашу жизнь комфортнее». Государству не нужно раздавать льготную ипотеку, подкупая граждан. В каждом шаге государства должен быть план, а не заигрывания с обществом», – подчеркивает Расул Рысмамбетов.
Однако, учитывая фактор внешнего инфляционного давления, обусловленного ростом мировых продовольственных цен, и высокую долю импорта стройматериалов, вероятность снижения стоимости первичного жилья видится маловероятной.
«Завершение льготных программ кредитования «7-20-25» и «Баспана Хит», по данным регулятора, не отразится на доступности ипотечного кредитования. С июня текущего года большинство банков прекратили прием заявок по программе «Баспана Хит» на фоне исчерпания лимита по программе. Напомним, лимит программы в 600 млрд тенге будет освоен до конца 2021 года. С учетом спроса и роста темпов ипотечного кредитования программа «7-20-25» будет завершена до конца 2022 года, после освоения выделенного лимита в 1 трлн тенге», – говорится в отчете Аналитического центра АФК.
В Ассоциации финансистов Казахстана считают, что постепенный выход государства из программ кредитования уступит место рыночным принципам; помимо этого, государственная жилищная политика по обеспечению населения жильем будет также реализовываться Отбасы банком.
Ирина ЛЕДОВСКИХ
