Берег становится зоной особого риска. С 1 января 2027 года для части земель за пределами населённых пунктов в Казахстане начнут автоматически действовать расстояния водоохранных зон и полос, даже если их границы ещё официально не установлены, передает DKNews.kz.
Министерство водных ресурсов и ирригации 28 августа разъяснило, сколько метров необходимо учитывать при строительстве возле рек, озёр и водохранилищ. Самая чувствительная для собственников цифра — 35 метров, однако она действует не во всех случаях и не означает универсального запрета на строительство на таком расстоянии от любой воды.
35 метров — самая строгая территория у воды
В законодательстве существуют два разных понятия, которые легко перепутать: водоохранная зона и водоохранная полоса.
Водоохранная зона — территория рядом с водным объектом, где хозяйственная деятельность ограничена ради защиты воды от загрязнения, засорения и истощения.
Водоохранная полоса находится непосредственно у водного объекта. Именно здесь действует наиболее строгий режим.
В частности, в пределах водоохранной полосы запрещены строительство и эксплуатация зданий и сооружений, кроме прямо предусмотренных Водным кодексом исключений. К ним относятся отдельные водохозяйственные и водозаборные сооружения, мосты, причалы, порты, пирсы и другие объекты, связанные с использованием и охраной воды.
Поэтому для человека, который собирается купить землю у реки или построить там дом, принципиально важно знать не просто расстояние до берега, а где проходит официальная граница водоохранной полосы.
С 2027 года граница может возникнуть автоматически
Самое существенное изменение вступит в силу 1 января 2027 года.
Речь идёт о территориях за пределами населённых пунктов, где водоохранная зона и полоса ещё не установлены.
С этой даты заработает статья 87 нового Водного кодекса. Если официальных границ нет, законодательство само определит территорию, на которой начинают действовать соответствующие ограничения.
Это означает, что отсутствие линии на старой схеме или в прежних документах само по себе не позволит игнорировать водоохранный режим.
Статья 87 нового Водного кодекса Казахстана прямо вводится в действие с 1 января 2027 года.
Для рек — 500 метров, для небольших озёр — 300
Водоохранная зона значительно шире 35 метров.
Если участок находится за пределами населённого пункта, официальная зона ещё не установлена и нет естественных либо искусственных препятствий, перехватывающих поверхностный сток, статья 87 предусматривает следующие расстояния:
- 500 метров — для рек и русловых водохранилищ;
- 300 метров — для наливных водохранилищ и озёр площадью до 2 квадратных километров;
- 500 метров — для наливных водохранилищ и озёр площадью более 2 квадратных километров.
Эти расстояния определяют внешнюю границу водоохранной зоны.
Но попадание земельного участка в такую зону не означает автоматического полного запрета на любое строительство. Водоохранная зона предполагает специальный режим и ограничения на деятельность, способную негативно повлиять на водный объект.
Самый жёсткий режим действует именно в водоохранной полосе.
Откуда взялись 35 метров
Для тех же территорий за пределами населённых пунктов статья 87 устанавливает внешнюю границу водоохранной полосы на расстоянии 35 метров от соответствующего уровня воды.
Но здесь есть нюанс, который способен полностью изменить ситуацию с конкретным участком.
Министерство отдельно предупреждает: 35 метров нельзя воспринимать как универсальное расстояние для всех рек, озёр, водохранилищ и земель Казахстана.
Если водоохранная зона и полоса уже официально установлены, необходимо ориентироваться именно на утверждённые границы.
Кроме того, Водный кодекс предусматривает специальные правила определения ширины полосы. В отдельных случаях её граница может находиться дальше.
Поэтому принцип «отмерил от воды 35 метров — можно строить» юридически ненадёжен.
Участок в 50 метрах от озера ещё ничего не гарантирует
Для покупателей земли возле воды это, пожалуй, главный практический вывод.
Представим участок, который находится в 50 метрах от берега. Само расстояние ещё не даёт ответа, можно ли там строить дом.
Сначала необходимо выяснить:
есть ли у водного объекта уже утверждённая водоохранная зона;
установлена ли водоохранная полоса;
где проходят их официальные границы;
какой режим хозяйственной деятельности действует на конкретной территории.
Если границы уже утверждены, применяются именно они. Если участок расположен за пределами населённого пункта и необходимых границ ещё нет, с 1 января 2027 года вступают в действие правила статьи 87.
Поэтому цена участка, красивый вид на воду и указанное продавцом расстояние до берега сами по себе ничего не говорят о возможности капитального строительства.
В городах и сёлах действует другой механизм
Для территории населённых пунктов действует отдельный порядок.
Установлением водоохранных зон и полос занимаются местные исполнительные органы.
Новый Водный кодекс предусматривает, что они должны обеспечить установление таких территорий на водных объектах в границах населённых пунктов до 10 июня 2027 года.
После утверждения границ их необходимо учитывать при планировании территории, выделении земельных участков, строительстве и другой хозяйственной деятельности.
Отсюда ещё одно принципиальное различие: нормы в 300, 500 и 35 метров, которые заработают автоматически с 2027 года, относятся к описанным в статье 87 территориям вне границ населённых пунктов, где водоохранные зоны и полосы не установлены.
Переносить эти цифры механически на участок внутри Алматы, Астаны, областного центра или села нельзя.
Дом — под запретом, а пирс может попасть в исключение
Водоохранная полоса предполагает более строгие ограничения, однако даже здесь законодательство содержит исключения.
Кодекс допускает определённые сооружения, которые непосредственно связаны с использованием воды или необходимой инфраструктурой.
В перечне, приведённом министерством, названы водохозяйственные и водозаборные сооружения, мосты, причалы, порты и пирсы.
Обычный жилой дом в этот перечень автоматически не попадает.
Именно поэтому владельцу земли у воды нельзя рассуждать только категориями «моя собственность — значит могу построить». Право собственности на участок и возможность возвести на нём конкретный объект — не одно и то же, если территория подпадает под специальный водоохранный режим.
Границы должны появиться на публичной кадастровой карте
Проверять ограничения предполагается не только через бумажные документы.
Сведения об установленных водоохранных зонах и полосах должны отображаться в государственных информационных системах и на публичной кадастровой карте.
Сам Водный кодекс также предусматривает сбор, хранение и актуализацию пространственных данных об установленных границах с их последующим отображением на публичной кадастровой карте единого государственного кадастра недвижимости.
Для покупателя земли это делает проверку водоохранного статуса участка такой же существенной, как проверка его целевого назначения, площади или зарегистрированных прав.
Особенно если участок рекламируют словами «первая береговая линия».
Что проверить до покупки земли у воды
Главная ошибка — сначала купить участок, а уже потом выяснять, можно ли построить на нём дом.
Перед сделкой или началом работ министерство рекомендует проверить расположение земли относительно установленных водоохранных зон и полос.
Если речь идёт о территории за пределами населённого пункта, стоит отдельно учитывать дату 1 января 2027 года.
Именно тогда начнут действовать нормы статьи 87 для мест, где официальные водоохранные границы ещё не установлены.
Для рек и крупных водоёмов водоохранная зона в таких случаях может достигать 500 метров, для небольших озёр и наливных водохранилищ — 300 метров, а базовая граница водоохранной полосы составляет 35 метров.
Но последняя цифра не даёт универсального разрешения строить всё, что находится дальше 35 метров. Министерство прямо подчёркивает: каждый участок необходимо проверять с учётом конкретного водного объекта и установленных для него границ.
Ранее мы уже подробно разбирали, какие ограничения действуют в водоохранных зонах Казахстана и какие объекты там запрещено размещать. Теперь для собственников и будущих покупателей появляется ещё одна дата, которую нельзя пропустить: с 1 января 2027 года отсутствие официально проведённой границы за пределами населённого пункта уже не будет означать отсутствие водоохранных ограничений.
