С 7 января 2020 года вступил в силу Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства».
В рамках закона предусмотрены только две формы управления.
Что говорит закон?
Первая – объединение собственников имущества (ОСИ). Это юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного МЖД, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность, которое будет работать по принципу «один дом – одно ОСИ – один счет». Второе – простое товарищество (ПТ).
Вторая форма управления не требует образования юридического лица и работает также по принципу: «один дом – одно ПТ – один счет». В МЖД (многоквартирные жилые дома), расположенных на едином фундаменте, либо имеющих единые общедомовые инженерные системы, собственники квартир, а также нежилых помещений вправе создать одно ОСИ или ПТ при согласии более 2/3 собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома.
КСП(К), ПКСП(К), ПК могут осуществлять свою деятельность только до 1 июля 2022 года. После завершения срока действия они должны по акту передать совету МЖД все имеющиеся технические, финансовые и иные документы и произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством страны.
Сколько ОСИ в Казахстане? И можно ли назвать это успехом?
На сегодняшний день, по данным «Карты ОСИ» Казцентра ЖКХ, в Нур-Султане создано 215 ОСИ, в Алматы – 419 (164 – ПТ, 255 – ОСИ).
Наиболее близка к Нур-Султану и Алматы по количеству МЖД, перешедших на новые формы управления, только Атырауская область – 270 ПТ и 2 ОСИ. В остальных областях эти цифры колеблются от 1 ОСИ в Кызылординской области до 58 в Шымкенте (56 ПТ и 2 ОСИ). 30 и 23 ОСИ – в Костанайской и Павлодарской областях соответственно.
Цифры, прямо скажем, не иллюстрируют успех реформы. А если еще больше углубиться в детали, то картина по переходу на новые формы управления МЖД еще менее оптимистична. Например, в Алматы из 255 ОСИ реально действующими признаются не более 50, и это на 8 500 многоквартирных жилых домов…
Официально в АЛСЕКО приводится цифра – 65 ОСИ. Что произошло с реформой? Почему темпы ее внедрения такие не впечатляющие? Она несвоевременна? Не насущна? Навязана?
Реформа по духу своему – народная
Во-первых, назвать ее надуманной или «реформой ради реформы» никак нельзя. Как отмечают эксперты, до 80% жалоб казахстанцев в госорганы – это жалобы по поводу качества работы КСК. Причины – непрозрачность расходов, большие и необоснованные траты на содержание аппарата, масса нерешенных хозяйственных вопросов.
На одной из встреч с жильцами многоквартирных домов всех районов города, прошедшей в Алматы в конце прошлого года, в рамках разъяснительной работы по новому закону, председатель алматинского городского филиала РО по защите прав потребителей «Общественный защитник» Талгат Мухамедгалиев сказал, что в адрес акимата ежегодно поступает порядка 7000 жалоб на недобросовестных управдомов.
В свое время бывший аким Алматы Бауыржан Байбек, отчитываясь о результатах первого года своего руководства, сказал, что был поражен цифрой – 80% жалоб, которые поступают в акимат, посвящены действию или бездействию председателей КСК. Он потребовал навести порядок в этой сфере.
Между прочим, это, по мнению экспертов, повлияло на то, что информация о кризисной ситуации в сфере жилищного управления была донесена до высшего руководства страны, и началась разработка реформы, касающейся смены формы управления МЖД.
Президент РК инициировал поправки в Закон «О жилищных отношениях». Сначала была создана рабочая мониторинговая группа, потом рабочая группа по внесению поправок в закон, и, в конце концов, принято решение – разработать новую форму управления ОСИ или ПТ. То есть реформа сама пробивала себе дорогу, как говорится, именно «снизу», а не навязывалась «сверху». Почему же она буксует, захлебывается и рискует окончательно провалиться?
Причины торможения
«Идет мощное противодействие со стороны КСК, которые с июля 2022 г. будут просто незаконны. Есть ассоциации, которые отстаивают их интересы, туда идут членские взносы от КСК. Идут суды с теми, кто попытался организовать ОСИ. Препятствия создаются в АЛСЕКО, в ИВЦ, куда жильцы подают документы на заключение договоров с ОСИ – запрашивается много дополнительных документов, которые вовсе необязательны для регистрации новой формы управления МЖД. Жилищные кооперативы не хотят отдавать дома, которые находятся в их управлении и передавать соответствующие документы. Фактически саботируют проведение реформы», – говорит Ирина Васильева, журналист газеты «Вечерний Алматы, администратор группы «Дежурный по городу», куда стекается вся информации по этому вопросу: и от горожан, и от госструктур, и от других субъектов жилищного рынка.
В общем, идет настоящая жилищно-коммунальная война. Группируются силы и отчетливей видны противоборствующие стороны. Нечетко прописанные пункты реформы тут же берутся ее противниками на вооружение и используются в судебных процессах.
Как рассказывает Ирина Васильева, нет ясности, как проводить собрание и голосование. Раньше в правилах содержания жилого фонда Алматы, так же, как в Законе «О жилищных отношениях», было прописано: одна квартира – один голос. Это был разумный принцип, так как понятно, что в каждой квартире может быть несколько собственников.
В новых правилах этот принцип прописан нечетко и с этим могут быть проблемы. Неважно, как раньше проводили голосования, собрания КСК или их вообще не проводили. Но сейчас защитники старой формы управления МЖД могут ссылаться на такое требование закона и, возможно, будут признавать уже проведенные собрания по поводу ОСИ незаконными. Почему здесь – могут они сказать – вы берете 200 голосов, а нужно 1000, то есть, сколько всего собственников в доме. Такая неясность есть, и она дает возможность опротестовывать регистрацию ОСИ в судах.
Василий Васильевич Шупейкин – редактор отдела ЖКХ и городского хозяйства «Вечерки», добавляет: «Например, мы хотим создать ОСИ. Есть председатель и у него правление из 3 человек. Зарегистрировались, пришли к председателю КСК, чтобы принять документы, а он их… не отдает! Не бить же его? И этот механизм не проработан: как забрать документы у председателя? В законе четко не оговорен этот алгоритм действий, и на новоявленное ОСИ любой председатель КСК может подать в суд. Что вы неправильно «взяли-отдали» договоры на поставку коммунальных услуг… Через АЛСЕКО должны действовать. А почему? Ведь «Алматы Су», канализация, газ, тепло и т.д. и т.п. – это все АО и со всеми ОСИ могут заключить свой договор. Приехали на место, определились с ценой, и все. И вдруг АЛСЕКО начинает требовать, чтобы вы установили тариф квадратного метра на содержание вашего жилища. А может, мы вообще отменим платежку на содержание дома и будем собирать по факту. Надо стены в подъезде покрасить – посчитали и собрали. Почему мы должны собрать деньги, которые обесцениваются, и хранить их на счету? То, что сегодня я мог сделать за миллион, через два года будет стоить два миллиона. Все это не отработано. Но. Закон есть закон и его надо выполнять».
Проверяет и регистрирует ОСИ Департамент юстиции Алматы. Именно в этот госорган люди сдают на регистрацию опросные листы, протоколы. Специалисты департамента внимательно смотрят: сколько квартир в доме. Должна быть выдержана определенная квота – 2/3 от общего количества собственников (одна квартира – один голос) должны принять участие в опросе, из них 51% проголосовать за создание ОСИ.
Именно для Алматы характерна еще такая сложность в реализации реформы. Когда люди начали активно регистрировать ОСИ, им затем надо было идти в расчетный центр. Так вот, в АЛСЕКО они встречали неожиданные препятствия: оказывалось недостаточным предоставление такого документа от Департамента юстиции, как Государственное свидетельство о регистрации ОСИ. Там начинали просить большое количество, в общем-то, ненужных документов. Например, опросные листы с персональными данными, которые не должны требовать. И это тоже тормозит реформу.
«Постоянно везде требуют какие-то лишние документы, – знакомит с ситуацией администратор группы «Дежурный по городу». – Но это… предлог, искусственное создание препятствий. Почему я в этом уверена? До Нового года у нас был «круглый стол» в Департаменте юстиции Алматы, на котором присутствовали представители и ЦОНов, и управления жилья, словом, все заинтересованные и задействованные в реформе ЖКХ лица. И там прозвучала информация, что в Нур-Султане очень просто эту проблему решили. В целях профилактики борьбы с коррупцией аким города просто издал распоряжение для расчетных центров – не требовать никаких лишних документов по ОСИ. Горожанам необходимо только предоставить свидетельство о регистрации. То есть, его достаточно. Считается, что априори Департамент юстиции уже все проверил. А почему бы нам в Алматы не сделать так же?»
В госструктурах регионов видят одну из причин пробуксовки реформы в пандемии коронавируса: трудно проводить собрания, обсуждать. Но специалисты, хорошо знающие вопрос, не согласны с этим. Во-первых, собрания с соблюдением всех санитарных норм сейчас разрешены. Во-вторых, они весьма немногочисленны: 10-20 человек максимум. Наконец, в-третьих, эти собрания чаще всего проводятся на улице, во дворах домов, а не в закрытом помещении.
Что касается голосования, то тот же опросный лист можно бросить в почтовый ящик, есть электронный вид голосования. Словом, пандемия совсем не аргумент. Другое дело пассивность чиновников – недостаточно было разъяснений со стороны реформаторов и соответствующих госструктур преимуществ ОСИ перед КСК, неактивность самих горожан, и все это – на резко-контрастном фоне бурного сопротивления КСК.
«Да, чиновники вовремя не пошли в народ, – говорит Василий Васильевич Шупейкин. – Ведь в каждом районном акимате есть отдел жилищного хозяйства. А теперь пропагандисты старой формы запугивают всех, что при ОСИ повысится целевой взнос на содержание вашего жилья. Да с чего? А может, вы выберете свое правление на общественных началах и вообще ни копейки им платить не будете? Не нужны будут зарплаты. Стращают: вы не сможете общественные формы предоставлять, с налоговой работать. Да, все всё смогут. Ведь никто ничего еще и не пробовал».
ОСИ – это только для многоквартирных домов, для новых ЖК – дальше убеждают представители КСК.
«Но у нас есть такой опыт, – делится информацией Ирина Васильева. – Когда жильцы малоквартирных или старых домов, которые очень довольны работой своего КСК, регистрировали ОСИ, создавали совет дома на общественных началах и заключали договор как с управляющей компанией со своим же КСК, который до этого, конечно, изменил свою юридическую форму и устав. И у них не повысятся их расходы на содержание жилья. Все останется в том же самом поле, как оно и было.
И потом. Расходы на содержание жилья утверждаются в каждом доме, в соответствии со сметой. Это все должно быть обсуждаемо с людьми. А говорить голословно «не ходите в ОСИ», потому что там будут какие-то сверхвысокие расходы на содержание жилья, – в этом я усматриваю какой-то саботаж, кто-то специально распространяет эти необоснованные слухи. Так как мы пока не можем сказать, нет такого опыта, что начало работать какое-то ОСИ и пошли либо прорывные успехи, либо, наоборот, все очень плохо».
Где проектные офисы по переходу от КСК к ОСИ? Где поддержка?
«Жилищная инспекция, – констатируют специалисты из группы «Дежурный по городу», – обязана по роду своей деятельности не только оказывать людям информационную поддержку, приходить на собрания и разъяснять, убеждать, но даже идти в суд, если ОСИ организовано, а предыдущий орган управления не передает дела и дом новой организации.
В законе ясно написано, что управление жилья может идти в суд для того, чтобы защитить права ОСИ, и, в общем, мы этого и ожидали. А по факту нам говорят: у нас нет возможности, не хватает специалистов, мы не можем ходить по судам за каждое ОСИ, где сопротивляется председатель КСК и не передает дела.
Ну, а для чего вы тогда – уполномоченный орган в области ЖКХ? Вот люди у нас на нашей информационной площадке очень часто задают такой вопрос. Мы же вас содержим, платя налоги, – говорят они, – а вы нам не помогаете, не защищаете нигде. Почему так? В местных исполнительных органах отделы ЖКХ тоже самоустранились.
Хотя были обещаны те же самые проектные офисы по переходу от КСК к ОСИ – рабочие группы на базе МИО и управления жилья, куда горожане могут обращаться за помощью. Эти проектные офисы не работают, их вообще, кажется, нет. Все эти специалисты отделов ЖКХ… ведь их никто нигде не видит, не знает.
Да, ОСИ – другая, более прогрессивная форма управления. Они не будут так зависеть от акиматов, от управления жилья, как зависят сейчас КСК, потому что вот мой дом, и я сам и решаю – вступать ли мне, например, в государственную программу по модернизации или нет? Или лучше самим нанять хороших подрядчиков и отремонтировать крышу, подвалы за свои деньги, в рассрочку, например.
И будет это, вполне возможно, в 2-3 раза дешевле, чем, если бы это было в рамках госпрограммы. Много в этом вопросе подводных камней. Но наблюдается явное лоббирование интересов КСК. Мы видим, что эта программа сознательно тормозится и не идет заданными президентом РК темпами. Это очень тревожно».
ОСИ или КСК?
По ОСИ еще никто не может сказать что-то негативное, а вот про КСК такой информации накопилась предостаточно. Притча во языцех – их неподконтрольность. Госорганы никаким образом не могли контролировать эти органы управления, а жильцы им тем более были не указ. КСК всегда имели самые широкие возможности работать сами по себе и сами на себя, как рассказывают те, кто знаком с ситуацией.
Принцип «лучший контролер – совесть», как следует из статистики, приведенной выше, не очень сработал в этой схеме. И поэтому 70% населения хотели уже было вообще вернуться к государственному управлению в этой сфере…
«Большинство КСК не отчитывалось перед жильцами о движении денежных средств, и никакой управы на них найти было невозможно, – говорит Ирина Васильева. – Государство в государстве. Люди жалуются в управление жилья акимата, а там разводят руками: в общественную организацию лезть не можем.
С другой стороны, ОСИ тоже общественная организация, но здесь люди выбирают из своих рядов, из собственников квартир, своих соседей. И выбирают всего на год. Они знают, кому доверять, и потом совет дома может работать на общественных началах. Часто жильцы, члены созданного совета, не собираются сами работать. Они планируют быть посредниками между жителями дома и той же управляющей компанией – совет будет доносить управляющей компании, что по дому нужно делать, чем довольны жильцы или, напротив, недовольны».
По мнению Ирины, люди потянутся к тем, кто с ними был честен, и если таковые КСК есть, то они останутся на рынке. Сменив юридическую форму и устав. Если нет, люди предпочтут ОСИ, выбрав совет дома, управляющую компанию. А та, в свою очередь, ту же «аварийку» и т.д. и т.п. Все то же, но просто в каждом доме должен будет действовать совет, и прав у жильцов в этой схеме куда больше.
Если попробовать подвести итог и задаться таким вопросом: ОСИ все же лучший вариант или все это остается спорным? «Я отслеживаю эту ситуацию не один год и думаю, что для тех, кто годами не мог избавиться от недобросовестных КСК, ОСИ – это реальный шанс для того, чтобы перейти к новой форме управления и избавиться от надоевших, совершенно запустивших хозяйство, управленцев.
Они как пиявки на этих жилых комплексах сидели – и сами ничего не делали, и другим не давали. Но идет противодействие внедрению новой формы – ОСИ. Когда этот закон вступил в силу, все захлопали в ладоши: ну, наконец-то! В реальности же появилось очень много препятствий. Ну, работают сейчас общественники, Казцентр ЖКХ…
Просто результат пока мизерный. На 8 500 домов в Алматы 200 ОСИ зарегистрировано, в АЛСЕКО (Алматы) 65 ОСИ прошли регистрацию, сроки внедрения реформы сорваны. Что мы видим? С одной стороны, закон принят, а с другой стороны, очевидно противодействие ему», – делает вывод Ирина Васильева.
Если бы горожанам, проявившим интерес к такой новой форме управления МЖД, как ОСИ, помогали профильные госорганы, то внедрение реформы пошло бы быстрее.
Татьяна БИРЮКОВА, Алматы
