В Алматинском регионе средневзвешенная ставка аренды складов класса А снизилась за год на 19,5%, до 4 265 тенге за квадратный метр в месяц. По данным Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan, представленным на конференции «Логистика Будущего», свободными остаются 12,2% площадей, однако бизнесу по-прежнему не хватает объектов, подходящих по расположению, оборудованию и возможностям обработки товаров, передает DKNews.kz.
Причины этого несоответствия участники рынка обсуждали 3 сентября в Алматы. Аналитику представил Руслан Сарбасов, старший консультант департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan. Данные охватывают Алматы и Алматинскую область — регион, где новое строительство заметно расширило выбор для арендаторов.
Новые склады увеличили предложение, но свободные площади уже заполняются
Общий объем складского рынка Алматинского региона составляет около 1,2 млн квадратных метров. За 2025 год и первое полугодие 2026 года здесь ввели 379,2 тыс. квадратных метров новых складов.
За тот же период совокупный объем сделок достиг 233,1 тыс. квадратных метров, а чистое поглощение — прирост занятых площадей — составило 251 тыс. квадратных метров. В презентации также приведен прогноз строительства до конца 2026 года в объеме 198,3 тыс. квадратных метров.
Масштабный ввод объектов увеличил свободное предложение. По итогам первого полугодия незанятыми оставались 145,1 тыс. квадратных метров — примерно втрое больше, чем годом ранее. Доля свободных площадей достигла 12,2%, прибавив за год 6,1 процентного пункта.
При этом внутри 2026 года ситуация менялась в обратную сторону: склады постепенно находили арендаторов. С начала года доля свободных площадей снизилась на 2,9 процентного пункта.
Данные презентации показывают, как быстро изменился рынок. В 2023 году свободными оставались лишь 0,78% площадей, в 2024-м — 1,75%. К концу 2025 года показатель вырос до 15,1%, после чего опустился до 12,2% по итогам первой половины 2026-го.
Таким образом, высокий уровень свободного предложения сосуществует с активным спросом: после строительного скачка рынку требуется время, чтобы заполнить новые объекты.
Аренда дешевеет в обоих классах складов
Снижение ставок затронуло склады как класса А, так и класса B. Согласно презентации, средневзвешенная месячная ставка в Алматинском регионе составила:
- Класс А — 4 265 тенге за квадратный метр, снижение на 19,5% за год.
- Класс B — 3 000 тенге за квадратный метр, снижение на 31,8% за год.
Ставки приведены в формате triple net: при сравнении предложений арендатору необходимо отдельно учитывать дополнительные платежи по договору.
Для класса А в презентации также показана динамика последних лет: 4 500 тенге за квадратный метр в месяц в 2023 году, 5 500 тенге в 2024-м и 4 690 тенге в 2025-м. К первому полугодию 2026 года показатель снизился до 4 265 тенге.
Однако более низкая цена и наличие свободных метров сами по себе не обеспечивают арендатору подходящий объект. Для бизнеса имеют значение технические характеристики здания, транспортная доступность и возможность организовать приемку, хранение и обработку товаров без задержек.
Именно эту проблему участники конференции обсуждали на сессии «Складской парадокс Казахстана: маркетплейсы наступают, вакансия растет, а качественных складов не хватает». Речь шла о том, почему свободные площади не всегда соответствуют требованиям арендаторов и какие объекты нужны маркетплейсам.
Логистика и торговля обеспечивают основную часть спроса
По оценке Bright Rich за первое полугодие 2026 года, объем сделок со складами в Алматы и Алматинской области достиг 136,3 тыс. квадратных метров. Это примерно вдвое больше результата аналогичного периода 2025 года.
В структуре спроса доля логистических компаний составила 32%, торговых сетей — 27%, интернет-ритейлеров — 24%.
Одну из ключевых ролей играют 3PL-операторы — компании, которым бизнес передает хранение, обработку и доставку товаров. На их складах выполняют целую последовательность операций: принимают груз, размещают его, комплектуют заказы, сортируют, упаковывают и готовят к отправке.
Электронная торговля предъявляет высокие требования к скорости этих процессов. По мере увеличения числа онлайн-заказов компаниям нужны объекты, способные обрабатывать большой поток товаров и поддерживать короткие сроки доставки.
О потребительском рынке Центральной Азии и влиянии его изменений на логистику на конференции говорил Иван Федяков, основатель INFOLine и бизнес-комьюнити iGlobal.
Для размещения складов важны близость к рынкам сбыта и возможность быстро обрабатывать заказы. Поэтому объект с удобными подъездными путями и подходящей инфраструктурой может быть востребован даже при наличии других свободных площадей в регионе.
В Астанинском регионе аренда остается дороже
По оценке Руслана Сарбасова, рынок современной складской недвижимости Астаны еще формируется и испытывает недостаток качественных объектов.
В презентации для Астанинского региона указаны средневзвешенные ставки аренды в размере 5 000 тенге за квадратный метр в месяц для класса А и 4 050 тенге для класса B. Обе ставки также приведены в формате triple net.
Если сопоставить указанные в презентации значения, аренда класса А в Астанинском регионе примерно на 17,2% дороже, чем в Алматинском. Это расчет по ставкам 5 000 и 4 265 тенге за квадратный метр в месяц.
Объем свободного предложения в Астанинском регионе составляет 38,7 тыс. квадратных метров. Прогноз строительства до конца 2026 года — 34,5 тыс. квадратных метров.
Таким образом, два рынка находятся на разных этапах развития. В Алматинском регионе большой объем нового строительства усилил конкуренцию за арендаторов и сопровождался снижением ставок. В Астанинском регионе ограниченность современного предложения сохраняет более высокий уровень арендной платы.
Автоматизация становится частью требований к объектам
На конференции обсуждали и то, как оборудование и цифровые системы влияют на работу склада.
О роботизации в Казахстане выступили Сергей Федоров из COMITAS и Сергей Деев, руководитель DSM-Logistics. Владимир Лыков, коммерческий директор EME, рассказал о WMS — системах управления складом. Тему складского оборудования представил Даниил Детиненко из SOLOS.
Такие решения применяют для ускорения обработки товаров, учета операций и сокращения ошибок. Для арендатора это означает, что при выборе здания нужно оценивать возможность разместить необходимое оборудование и организовать работу с учетом объемов заказов.
В обсуждении рынка также участвовали Виталий Тырин из группы компаний Continental Capital, Роман Жужлев из «Евразийского логистического парка», Ольга Белова из Ala Customer и Артемий Пестовский, партнер Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan.
Рост электронной торговли и услуг 3PL усиливает требования к складам. При выборе площадки бизнесу приходится сопоставлять арендную ставку с расположением объекта, его техническими возможностями и затратами на обработку и доставку товаров.
Развитие онлайн-торговли влияет и на приграничную логистику. О том, как в Хоргосе расширяются продажи в Центральную Азию и развивается сеть складов и пунктов выдачи в Казахстане, — в нашем материале о трансграничной электронной торговле через Хоргос.
