Строительное лобби ищет возможности заменить пенсионные деньги на первичном рынке недвижимости. В программе «Дневная смена» от 9 сентября 2022 года телеканала «Хабар 24» председатель Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев заявил о необходимости новых ипотечных программ для оживления строительного рынка и большей доступности населения к новым квадратным метрам.
Строители явно недовольны сокращением числа льготных ипотечных программ, которые повышают интерес населения к покупке жилья на первичном рынке. Программа «Баспана Хит» была одним из лидеров по выдаче субсидируемой государством ипотеки и исчерпала лимиты в 2021 году. Сегодня 95% ипотечных кредитов выдается государственными институтами развития в виде льготных кредитов. Шесть программ предлагают покупку недвижимости на первичном и вторичном рынках жилья различным категориям населения: молодым, неполным и многодетным семьям, сотрудникам правоохранительных органов.
Государственные программы повышают возможность отдельных категорий населения решить жилищный вопрос через доступность ипотечных займов. За последние несколько лет именно государственные программы стали локомотивом ипотеки и жилищного строительства. Решение правительства разрешить населению использовать пенсионные деньги для покупки жилья и погашения ипотечных займов еще больше разогрело возможности населения.
Но уже с апреля 2022 года правительство повысило порог достаточности для изъятия части накоплений из пенсионного фонда для решения жилищного вопроса. Это сразу же снизило объемы строительства. Согласно данным статистики, в январе-июле 2021 года было введено в эксплуатацию 7 714 тыс. кв. м общей площади жилых зданий. Рост к аналогичному периоду 2020 года составил 10,3%. В январе-июле 2022 года ввод в эксплуатацию общей площади жилья снизился на 0,8% до 7 652 тыс. кв. м.
Снижение объемов строительства отметилось для строителей ростом стоимости квадратного метра. Если в январе-июле 2021 года средние фактические затраты на строительство 1 кв. метра жилья составляли 125 тысяч тенге, то в январе-июле 2022 года затраты выросли на 12%, до 140 тысяч тенге. Платежеспособный спрос населения за это время снизился – обеспеченные граждане смогли вытащить деньги из пенсионного фонда на недвижимость, а малообеспеченным не хватило накоплений.
В программе «Дневная смена» эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин заявил, что инвестиционная инъекция, сделанная в рынок недвижимости пенсионными деньгами, завершилась. В 2021 году, по его информации, прошло рекордное количество сделок – свыше 600 тысяч единиц, было реализовано 40 млн квадратных метров. До пенсионных денег в среднем количество сделок составляло 300 тысяч, продаж – 20 млн квадратных метров.
«Получается, что пенсионные деньги нагрели рынок ровно в два раза, взбодрили всех, кого можно было взбодрить. Сейчас рынок откатывается к его естественным показателям» Талгат Ергалиев
Бюро национальной статистики озвучило данные, согласно которым в текущем году наблюдается общее снижение спроса на недвижимость. За 8 месяцев текущего года количество сделок снизилось на 11,6%. Однако в августе спрос на жилую недвижимость оживился. За месяц количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья достигло 35 686 единиц, что на 17,4% выше значений июля.
Цены на недвижимость в августе были разноплановые. Так, на 0,1% сократились цены на новое жилье, хотя при этом рост на благоустроенное жилье составил 0,4%. Большой скачок показали цены на арендное жилье – на 12,4%.
Эксперты называют растущую аренду в августе сезонной, ввиду повышенного спроса в начале учебного года. Бюро национальной статистики отмечает, что стоимость кв. метра нового жилья составила 425,6 тысячи тенге и стала ниже стоимости вторичного жилья в 469,8 тысячи за кв. метр, в арендованном жилье кв. метр вырос до 4 тысяч тенге. Рост цен в годовом выражении по всем трем показателям находится в диапазоне от 18,1% до 31,8%.
Талгат Ергалиев отметил, что помимо роста строительных материалов компаниям не хватает квалифицированных специалистов, поэтому приходится удерживать людей, поднимая им зарплату. По мнению Талгата Ергалиева, зарплаты в 350-400 тысяч тенге в месяц в строительном секторе недостаточны. Но повысить их сложно – оплата труда зафиксирована в сметной стоимости и ограничена рамками госзаказа. За коммерческую недвижимость тоже нет возможности больше платить, так как покупатели не могут платить дороже.
«Есть недорогие ипотечные программы для разных категорий людей, однако нет программ для массового клиента. Есть вопросы, которые необходимо обсудить с институтами развития и правительством» Талгат Ергалиев
На самом деле, не понятно, каким образом новые госпрограммы повлияют на рост заработной платы строителей. В экономической теории заработная плата растет вместе с производительностью труда. Если же рамки госзаказа пересмотрят сметную стоимость, это будет означать повышение заработной платы на пустом месте, обязательства лягут на бюджет и станут несправедливыми по отношению к другим категориям специалистов, которые не получат возмещения от государства, многие из которых имеют гораздо меньший доход, чем строители.
Лев Тетин соглашается с необходимостью госпрограмм поддержки, но не в форме вливания денег через дешевую ипотеку. При инфляции в 16% и ипотечной льготной ставке в 7% разницу гасит государство. По мнению эксперта, нужно перенаправить фокус внимания на стимулирование строительной отрасли, на выстраивание долгосрочной стратегии ее развития. «Необходимо развивать производство, потому что импортозависимость в Казахстане бешеная – 50% каждого квадратного метра – завезены. Строительные материалы в большинстве своем завозятся, и от этого надо уходить», – говорит Лев Тетин.
Конечно, спрос населения на собственное жилье остается огромным. И надо определять грань, которая разделяет потребности общества и желание постоянного обогащения на ровном месте. Да и законы рынка никто не отменял, наоборот, было заявлено о снижении участия государства в тех отраслях экономики, где предприниматели сами прекрасно справляются. Скорее всего, местные строители играют на опережение. Новый курс на рост частных инвестиций, в том числе иностранных, привлечет конкурентов, те же турецкие компании, которые уже заявили о своем интересе к строительному рынку Казахстана. Если турецкое жилье по затратам будет ниже местного, турецкий бизнес сделает конкурентное предложение платежеспособным казахстанцам. Отечественным строителям стоит в таком случае уповать только на массовые социальные госпрограммы.
Анна ЧЕРНЕНКО
