По итогам десяти месяцев прошлого года в Казахстане было заключено 355,6 тыс. сделок купли-продажи жилья — на 3,5% больше, чем за аналогичный период 2024-го. По сравнению с январём–октябрём 2023 года рост составил 18,1%. Таким образом, наблюдается устойчивый рост спроса на жильё.
Из общего количества сделок 21,5% пришлось на индивидуальные дома, 78,5% — на квартиры в многоквартирных домах.
В региональном разрезе наибольший спрос на жильё продемонстрировали обе столицы — Астана (73 тыс. сделок купли-продажи) и Алматы (71,1 тыс. сделок). Два мегаполиса сформировали более 40% всех сделок.
При этом стоит отметить, что не все регионы показали положительную динамику. В плюсе оказались семь регионов, в том числе все три мегаполиса.
Таким образом, именно мегаполисы демонстрируют наибольший рост спроса на жильё — там продолжаются активная миграция, увеличение численности населения и масштабное развитие городской инфраструктуры. При этом большое количество сделок обусловлено не только потребностью в собственном жилье, но и интересом к недвижимости как к одному из наиболее надёжных инвестиционных инструментов.
Сегодня жильё воспринимается уже не просто как базовая необходимость, а как актив, способный формировать долгосрочный доход и служить защитой от девальвационных и инфляционных рисков. Постоянное лидерство Астаны и Алматы на рынке купли-продажи служит прямым подтверждением этого тренда, даже несмотря на то, что уровень обеспеченности жильём в этих городах традиционно выше среднего по стране.
Высокий инвестиционный спрос на жильё в мегаполисах не случаен. Стоимость недвижимости в Алматы, Астане и Шымкенте демонстрирует устойчивый рост в долгосрочной перспективе. Жильё по-прежнему остаётся одним из наиболее надёжных и доходных инструментов вложений, поэтому инвестиции в этот сектор следует рассматривать именно в долгосрочной динамике.
По данным Бюро национальной статистики (БНС) АСПиР РК, цены на первичном рынке жилья в Алматы в октябре 2025 года увеличились на 16,2% за год и сразу на 57,4% к декабрю 2020 года. На вторичном рынке рост составил 20,8% за год и 56,7% к декабрю 2020-го. Наблюдаемая динамика является одной из самых высоких среди регионов РК.
Подобный рост подтверждается и другими источниками — агрегаторами объявлений, а также отдельными застройщиками. Так, согласно «Индексу Крыши» от Krisha.kz цены на жильё в Алматы с декабря 2020-го по декабрь 2025 года увеличились на 67%. Более детально динамика отражена в инфографике ниже.
Показательна и ситуация по строительным компаниям. Так, к примеру, среднестартовые цены Бигвилля Arena Park Comfort-1 от BI Group в Алматы в ноябре 2022-го составляли 452,5 тыс. тг за кв. м, а сейчас на Krisha.kz средние цены в этом жилом комплексе достигают 750 тыс. тг за кв. м. То есть рост за три года составил 65%. Если брать пример с меньшим сроком, наблюдается аналогичная ситуация. К примеру, среднестартовая цена другого Бигвилля, Dream City Family A, в апреле 2024-го составляла 516 тыс. тг, а на сегодняшний день стоимость достигла 721 тыс. тг за кв. м, увеличившись на 40% за столь короткий период.
Аналогично обстоят дела и с коммерческой недвижимостью. Средние цены на коммерческую недвижимость в Бигвилле Arena City выросли на 46,8% за 30 месяцев, в ЖК Dastur — на 19,4% за 13 месяцев.
Итак, мы подробно проанализировали инвестиционную привлекательность недвижимости с разных точек зрения, подтвердив факт роста её стоимости.
Похожая ситуация складывается и в других мегаполисах. Так, в Астане, по данным БНС, цены на первичном рынке в октябре 2025 года увеличились на 13,7% за год и сразу на 77,1% к декабрю 2020-го. На вторичном рынке рост составил 11,6% за год и 66,9% к декабрю 2020 года.
Рассмотрим более детально инвестиционную составляющую недвижимости и её преимущества. Во-первых, стабильность цен на качественное жильё в Казахстане оказывает ключевое влияние на структуру частных инвестиций. Даже в периоды макроэкономических спадов рынок жилой недвижимости демонстрирует устойчивую динамику и сохраняет способность к капитализации.
Почему недвижимость остаётся антиинфляционной защитой:
- стоимость квадратного метра исторически растёт быстрее индекса инфляции;
- девальвационные циклы стимулируют приток капитала в «твёрдый» актив;
- жильё невозможно обесценить одномоментно, в отличие от валютных или фондовых инструментов.
Даже при умеренных темпах прироста удержание ликвидности — ключевое преимущество рынка жилья.
Арендный доход: стабильный денежный поток
Параллельно с ростом стоимости инвесторы получают второй слой доходности — арендный. Казахстанский рынок аренды — особенно в крупных агломерациях, таких как Алматы, Астана и Шымкент — сохраняет высокий уровень спроса.
Факторы устойчивого арендного спроса:
- рост внутренней миграции;
- приток студентов и релокация специалистов;
- развитие IT-кластеров и бизнес-центров;
- увеличение количества семей, предпочитающих долгосрочную аренду.
Ставки аренды жилья в крупных городах остаются одними из самых стабильных на рынке недвижимости регионов, что позволяет инвесторам прогнозировать денежный поток с высокой степенью точности.
Ликвидность и инвестиционная безопасность
В отличие от альтернативных финансовых инструментов, недвижимость обладает уникальным свойством: ликвидность сохраняется даже в кризисные периоды.
Что формирует высокий уровень ликвидности жилья:
- устойчивый спрос на первичное и вторичное жильё;
- ограниченность земельных ресурсов в крупных городах;
- демографический рост и урбанизация;
- переход населения от моделей накопления к моделям владения активами.
Даже при временном замедлении рынка спрос на качественное жильё не исчезает, а лишь переориентируется по классам и локациям.
Обсудим условия выгодной покупки жилья. При инвестициях в жилую недвижимость нужно учитывать множество факторов и понимать, когда это максимально выгодно.
В первую очередь, с учётом большого количества неблагоприятных застройщиков и мошеннических структур, нужно выбирать надёжного застройщика — это в основном крупные строительные компании, работающие на протяжении многих лет.
Теперь рассмотрим цены. Ценообразование на рынке первичной недвижимости устроено поэтапно: на каждом этапе строительства стоимость квадратного метра закономерно увеличивается, достигая максимума к моменту ввода объекта в эксплуатацию и последующего выхода на вторичный рынок.
1. Старт продаж / этап котлована: минимальная цена за весь цикл
Это точка входа, где цена наиболее выгодна и инвестиционно оправдана.
Почему на старте самые низкие цены:
- девелопер привлекает капитал для начала строительно-монтажных работ;
- формируется первичная база покупателей;
- отсутствуют инфраструктура и визуальный продукт (только концепт).
На этом этапе фиксируется самая большая доходность на приросте. Именно здесь инвестор покупает «идею» и получает максимальную разницу между входом и финальной стоимостью. Как мы отметили ранее, риск в основном связан с надёжностью застройщика: если это крупный участник рынка, риски минимальны.
2. Активная стадия строительства: средний уровень цены, рост спроса
Когда фундамент заложен, начинается конструктив, и объект приобретает физические очертания:
- растёт доверие рынка;
- подключаются новые покупатели, ориентированные на сданный продукт;
- девелопер корректирует цену с учётом стадий выполнения работ.
В этот период обычно происходит первый существенный скачок стоимости: цена растёт быстрее, чем на любой последующей стадии.
3. Завершение строительства / предсдача: ближе всего к рыночному потолку
Когда дом уже почти готов:
- сформирована инфраструктура;
- видны благоустройство, фасады, общие зоны, коммерция;
- риски минимизированы.
4. Сдача объекта в эксплуатацию: пик первичной цены
В момент ввода в эксплуатацию:
- запускается общее благоустройство;
- подключаются школы, сервисы, коммерция;
- дом официально вводится в рынок.
На этом этапе застройщик завершает ценообразование: стоимость достигает пикового уровня первичного сегмента. Рост цены относительно старта может быть двукратным (в зависимости от локации и класса проекта).
5. Вторичный рынок: окончательная рыночная капитализация
После сдачи и заселения объект выходит на вторичный рынок:
- жильё оценивается по локации, инфраструктуре и фактическому качеству;
- включаются рыночные механизмы спроса/предложения;
- актив получает статус ликвидного готового жилья.
Механизм понятен: инвестор продаёт уже не «стройку», а готовый, проверенный инфраструктурой продукт с минимальными рисками.
Главный вывод
Чем раньше инвестор входит, тем больше амплитуда доходности.
- На старте покупается потенциал + инфраструктура будущего + концепция.
- На финальных этапах покупается готовность + ликвидность + минимальные риски.
Именно поэтому ранний вход всегда обеспечивает двойную инвестиционную отдачу:
- рост стоимости квадратного метра от котлована до сдачи в эксплуатацию;
- арендная доходность после ввода.
