Складов стало больше, но проблема не исчезла. За 2025 год и первое полугодие 2026-го рынок Алматы получил 379,2 тыс. кв. м новых площадей, вакантность выросла до 12,2%, а аренда складов класса А снизилась на 19,5%, передает DKNews.kz.
При этом спрос на современные объекты продолжает расти. Парадокс объясняется качеством предложения: 3PL-операторам, интернет-ритейлу и торговым сетям нужны не просто свободные квадратные метры, а технологичные склады с подходящим расположением, характеристиками и возможностью быстро обрабатывать товарные потоки.
Ситуацию на рынке 3 сентября обсуждали в Алматы на международной конференции «Логистика Будущего». Актуальные данные по Казахстану представил Руслан Сарбасов, старший консультант департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan.
В Алматы появилось почти 380 тысяч новых квадратных метров
Общий объем складской недвижимости Алматы оценивается примерно в 1,2 млн кв. м.
Только за 2025 год и первое полугодие 2026-го рынок пополнился еще на 379,2 тыс. кв. м. Резкое увеличение предложения закономерно отразилось на количестве свободных объектов.
По данным, представленным Русланом Сарбасовым на конференции:
- вакантность достигла 12,2%;
- за год показатель увеличился на 6,1 процентного пункта;
- свободными остаются 145,1 тыс. кв. м;
- объем свободного предложения примерно втрое превышает прошлогодний уровень.
Рост конкуренции между объектами ударил и по стоимости аренды. Ставка для складов класса А в Алматы снизилась на 19,5% — до 4 265 тенге за кв. м в месяц.
Для арендаторов ситуация выглядит благоприятнее, чем год назад: выбор стал шире, а ценовое давление ослабло. Но общий показатель вакантности скрывает другую проблему.
Свободные склады есть, подходящих — значительно меньше
Наличие 145,1 тыс. свободных квадратных метров не означает, что компания может быстро найти необходимый объект.
Крупному логистическому оператору или маркетплейсу недостаточно четырех стен и большой площади. На выбор влияют класс объекта, высота потолков, нагрузка на пол, количество ворот, транспортная доступность, инженерные системы и возможность организовать интенсивную обработку грузов.
Отсюда и возникает складской парадокс: вакантность растет одновременно с дефицитом качественного предложения.
Спрос на этот сегмент действительно остается высоким. Согласно исследованию Bright Rich по итогам первого полугодия 2026 года, объем запросов на складскую недвижимость в Алматы и Алматинской области достиг 136,3 тыс. кв. м — вдвое больше показателя аналогичного периода 2025 года.
Структура спроса показывает, кому особенно нужны новые площади:
- 32% приходится на логистические компании;
- 27% — на торговые сети;
- 24% — на интернет-ритейл.
Причем часть появившегося предложения рынок уже начинает поглощать. По данным компании, с начала 2026 года вакантность снизилась на 2,9 процентного пункта.
Маркетплейсам нужен уже другой склад
Одним из главных факторов изменения рынка становится электронная торговля.
Если классическая функция склада сводилась преимущественно к хранению запасов, современная e-commerce-логистика требует постоянного движения товара. Заказ необходимо принять, найти, собрать, упаковать, отсортировать и максимально быстро передать в доставку.
Похожая логика действует у 3PL-операторов. Они берут на себя сразу несколько операций клиента — от приемки и хранения до комплектации и отправки.
Поэтому рост электронной торговли увеличивает требования не только к количеству складских площадей, но и к их производительности.
На конференции этот дисбаланс вынесли в отдельную дискуссию — «Складской парадокс Казахстана: маркетплейсы наступают, вакансия растет, а качественных складов не хватает».
Участники обсуждали, почему часть существующего предложения не устраивает арендаторов и какие объекты потребуются рынку при дальнейшем развитии электронной торговли.
Рост e-commerce усиливает давление на логистику
Масштаб изменений виден и по официальной статистике электронной торговли.
По данным Бюро национальной статистики, в 2025 году объем розничной электронной торговли в Казахстане через маркетплейсы достиг 2,7 трлн тенге. Доля маркетплейсов в розничном e-commerce составила 92%.
В структуре продаж через собственные интернет-ресурсы предприятий значительную роль играли крупные товарные категории, для которых физическая логистика остается обязательной частью сделки.
Для складского рынка это имеет прямое последствие: рост онлайн-продаж превращается в дополнительные товарные потоки, которые необходимо где-то принимать, сортировать, хранить и отправлять покупателям.
Поэтому склад становится частью конкурентной борьбы за скорость доставки.
Астана оказалась примерно на четверть дороже Алматы
Если Алматы сейчас проходит через период активного ввода объектов и роста конкуренции, в Астане ситуация иная.
По данным Руслана Сарбасова, рынок современной складской недвижимости столицы пока находится на стадии формирования, а качественных площадей недостаточно.
Результат отражается в цене: ставки на склады класса А в Астане примерно на 25% выше, чем в Алматы.
Получается два разных сценария.
Алматы уже столкнулся с последствиями большого объема строительства: выросло предложение, появилась значительная вакансия и снизились ставки. В Астане ограниченный выбор современных объектов продолжает поддерживать более высокий уровень аренды.
Для девелоперов это тоже важный сигнал. Сам факт наличия свободных площадей в одном городе еще не означает насыщения складского рынка Казахстана в целом.
Роботы и WMS становятся частью экономики склада
Второе изменение происходит уже внутри самих объектов.
Участники «Логистики Будущего» обсуждали роботизацию, системы управления складом WMS и современное складское оборудование. О роботизации говорили Сергей Федоров из COMITAS и Сергей Деев из DSM-Logistics, о WMS — Владимир Лыков из EME, о складском оборудовании — Даниил Детиненко из SOLOS.
Экономика современного склада все больше зависит от того, сколько операций можно провести на одном квадратном метре и за какое время.
WMS позволяет управлять размещением и перемещением товаров, контролировать остатки и последовательность операций. Автоматизация, в свою очередь, сокращает долю ручной работы в повторяющихся процессах и позволяет увеличивать пропускную способность объекта без пропорционального расширения его площади.
Для e-commerce это особенно чувствительно: при большом количестве относительно небольших заказов скорость обработки становится не менее важной характеристикой склада, чем его размер.
Рынок переходит от дефицита метров к дефициту качества
Цифры Алматы показывают изменение самой природы рынка.
С одной стороны, 379,2 тыс. кв. м нового предложения за полтора года — крупное расширение складского фонда. Свободно 145,1 тыс. кв. м, а ставки класса А снизились почти на пятую часть.
С другой — спрос в Алматы и Алматинской области в первом полугодии 2026 года уже достиг 136,3 тыс. кв. м.
Эти процессы не противоречат друг другу. Большой объем нового строительства увеличивает формальную вакантность, тогда как бизнес продолжает конкурировать за объекты, соответствующие его операционной модели.
Поэтому следующий этап развития рынка будет зависеть уже не столько от количества введенных квадратных метров, сколько от того, какие именно склады строятся, где они расположены и насколько быстро через них можно проводить товар.
Ранее мы рассказывали, как Казахстан превращает логистику и транзит в один из ключевых элементов экономического роста. Рост e-commerce добавляет к транзитной повестке еще один фактор: современной инфраструктуры требует уже не только движение грузов через страну, но и внутренний потребительский рынок.
