Складской рынок Центральной Азии оказался на пороге нового этапа: девелоперы готовят масштабные проекты, но арендаторы становятся осторожнее, а требования к качеству объектов растут. Эти противоречия стали центральной темой Central Asia Warehouse Summit 2026, прошедшего 15 октября в Алматы. На саммите представили новые инвестиционные проекты, планы развития логистических хабов и исследование, показавшее, почему рынок пока не готов к безусловному оптимизму, передает DKNews.kz.
Главная цифра встречи — 48,1 балла из 100. Именно столько составил новый индекс ожиданий участников складского рынка Центральной Азии. При нейтральной отметке 50 это означает, что бизнес оценивает перспективы развития с определенной осторожностью.
При этом 81% девелоперов намерены запускать новые проекты, а 52% опрошенных ожидают, что в течение года спрос и предложение придут к равновесию.
Получается интересная ситуация: строительство продолжается, инвестиционные планы сохраняются, но успех новых объектов все сильнее зависит от того, насколько точно они отвечают реальным потребностям арендаторов.
350 участников из 13 стран: о чем говорили в Алматы
Ежегодный Central Asia Warehouse Summit, организованный консалтинговой компанией IBC Global, состоялся 15 октября в отеле The Ritz-Carlton в Алматы.
Мероприятие объединило более 350 участников из 13 стран. Среди них были девелоперы и собственники складской недвижимости, арендаторы, логистические операторы, представители банков, инвестиционных фондов, международных финансовых институтов и государственных структур.
Центральная тема саммита была сформулирована как «Рынок складской недвижимости Казахстана 2026–2027. Время арендаторов?».
Участники обсуждали не только объемы строительства, но и более практические вопросы: какие склады действительно нужны бизнесу, насколько оправданы инвестиции в новые площади, что происходит с арендными ставками и какие условия необходимы для привлечения долгосрочного капитала.
Член Президиума Союза транспортников Казахстана Kazlogistics Ерхат Искалиев подчеркнул стратегическое значение отрасли.
«Развитие складской инфраструктуры имеет значение для внутренней торговли, экспортных поставок и реализации транзитного потенциала Казахстана. Для привлечения инвестиций нужны предсказуемые условия работы и последовательное решение инфраструктурных и административных вопросов», - Ерхат Искалиев, Член Президиума союза транспортников Казахстана Kazlogistics.
Для Казахстана этот вопрос особенно актуален. Страна развивает международные транспортные коридоры, расширяет торговые связи и стремится укрепить позиции регионального логистического центра. Однако увеличение транзитных возможностей требует соответствующей складской инфраструктуры.
81% девелоперов готовят новые склады, но есть проблема
Одним из главных событий саммита стала презентация «Пульса складского рынка Центральной Азии» — новой аналитической метрики IBC Global.
Исследование основано на оценках более 100 компаний из Казахстана, Узбекистана, Кыргызстана и Таджикистана.
По итогам III квартала 2026 года индекс составил 48,1 балла из 100. Нейтральным значением считается отметка 50.
Показатель отражает близкий к равновесию уровень деловых ожиданий, но одновременно указывает на сохраняющуюся неопределенность.
Наиболее примечательный результат исследования связан с планами застройщиков. Несмотря на осторожные настроения, 81% девелоперов намерены запускать новые складские проекты.
Однако слабый спрос со стороны арендаторов остается главным ограничением для реализации этих планов.
Еще один важный показатель — 52% участников опроса рассчитывают, что в течение ближайшего года рынок достигнет баланса спроса и предложения.
Для инвесторов это означает необходимость более тщательно оценивать будущую загрузку объектов. Само по себе строительство современного склада уже не гарантирует быстрого привлечения арендаторов.
Время арендаторов: почему требования к складам меняются
Одной из центральных тем дискуссий стало соответствие новых складских комплексов реальным запросам бизнеса.
Для арендаторов все большее значение приобретают местоположение объекта, транспортная доступность, инженерное оснащение, качество строительства, эксплуатационные расходы и возможность адаптации помещений под конкретные задачи.
Особенно заметно меняются требования маркетплейсов и крупных торговых сетей.
Им необходимы не просто площади для хранения товаров, а инфраструктура, позволяющая быстро принимать поставки, обрабатывать заказы, комплектовать отправления и организовывать доставку.
Поэтому конкурентоспособность складского комплекса все чаще определяется его функциональностью, а не только стоимостью квадратного метра.
В таких условиях преимущество получают объекты, способные предложить арендаторам гибкие условия и современные технологические решения.
«Казпочта» создаст логистические хабы площадью от 50 тысяч квадратных метров
Одним из практических результатов саммита стала презентация планов АО «Казпочта» по развитию складской и логистической инфраструктуры.
Компания намерена поэтапно создать сеть складских и логистических хабов общей площадью не менее 50 тыс. кв. м.
Объекты планируется разместить в нескольких регионах Казахстана. Их основными задачами станут обработка международных отправлений, распределение товаров и предоставление услуг фулфилмента.
Фулфилмент предполагает комплексное обслуживание интернет-торговли: прием товаров, хранение, комплектацию заказов, упаковку и подготовку отправлений к доставке.
По словам руководителя филиала АО «Казпочта» «Дирекция управления инфраструктурой» Салтанат Тулековой, параллельно компания развивает сеть обслуживания населения и бизнеса.
Расширение такой инфраструктуры имеет значение для электронной коммерции, поскольку позволяет приблизить товарные запасы к покупателям и оптимизировать логистические операции.
До $60 млн инвестиций: новые проекты для малого и среднего бизнеса
На саммите представили два проекта формата Light Industrial с совокупными инвестициями до 60 млн долларов.
Речь идет о Business Park AQJOL в Астане, который реализует CRED Group, и MEGA UNITS by DSKA под Бишкеком.
Light Industrial представляет собой формат коммерческой недвижимости, объединяющий производственные, складские и офисные помещения.
Его ключевая особенность — автономные блоки, которые компании могут использовать для разных бизнес-задач. При этом объекты располагают общей инфраструктурой и системой обслуживания.
Такой подход особенно интересен малому и среднему бизнесу, которому не всегда требуется отдельный крупный складской комплекс.
Предприниматели получают возможность разместить производство, хранение товаров и административные функции в пределах одной площадки.
Для девелоперов формат открывает возможность работать с более широким кругом арендаторов и предлагать помещения различной конфигурации.
В Алматы строят логопарк площадью более 125 тысяч квадратных метров
Наряду с компактными индустриальными объектами в Казахстане продолжается реализация крупных складских проектов.
Один из них — «Griffin Логопарк Алматы», который международный девелопер Griffin Partners развивает при поддержке Евразийского банка развития.
Общая площадь комплекса должна превысить 125 тыс. кв. м.
Проекты такого масштаба ориентированы на крупные товарные потоки и потребности логистических операторов, торговых компаний и других арендаторов, которым необходимы значительные площади.
При этом участие финансовых институтов развития подчеркивает важность долгосрочного финансирования для реализации капиталоемких объектов.
Крупные логистические комплексы требуют значительных первоначальных вложений, а возврат инвестиций зависит от сроков заполнения площадей, арендных условий и эксплуатационной эффективности.
Кто владеет крупнейшими складами класса А в Казахстане
IBC Global также представила результаты рейтинга крупнейших собственников складской недвижимости класса А в Казахстане.
В отборе участвовали 30 компаний.
Лауреатами стали Continental Logistics, Focus Logistics, Imagine Apple Logistics, Mercury Solutions и «Евразийский Логистический Парк».
Совокупный портфель этих компаний составляет около 400 тыс. кв. м.
Отдельную награду в номинации «Открытие года» получил «Евразийский Логистический Парк».
Sky Logistics Corporation отметили в новой экологической номинации за комплекс, сертифицированный по международному стандарту BREEAM.
Наличие экологической сертификации становится дополнительным фактором конкурентоспособности складской недвижимости, особенно для компаний, уделяющих внимание устойчивому развитию и энергоэффективности.
Экономика склада: почему дешевое строительство не всегда выгодно
Практическая часть саммита была посвящена одному из наиболее важных вопросов для девелоперов и инвесторов — реальной стоимости складского объекта на протяжении всего периода его эксплуатации.
Представители проектного бюро Standart, группы компаний «Техностиль», сети гипермаркетов мебели и товаров для дома Hoff и производителя стеллажных систем AVETO рассмотрели решения, влияющие на экономику проектов.
Обсуждались стоимость строительства, энергоэффективность, инженерное оснащение, организация складского пространства и технологические решения.
Участники подчеркнули, что оценивать необходимо не только первоначальные капитальные вложения, но и будущие расходы на эксплуатацию.
Например, более дорогие инженерные системы могут потребовать значительных инвестиций на этапе строительства, но потенциально позволить сократить эксплуатационные затраты в последующие годы.
А грамотное проектирование складских зон и подбор оборудования способны повысить эффективность использования площадей.
Для арендаторов такие характеристики напрямую связаны с себестоимостью логистических операций, а для собственников — с привлекательностью объекта и устойчивостью арендного дохода.
6,7 резюме на вакансию: почему логистике не хватает квалификации
Отдельная дискуссия была посвящена кадровому обеспечению складской и логистической отрасли.
Аналитический и информационный партнер саммита hh.kz представил обзор рынка труда за первое полугодие 2026 года.
Согласно исследованию, в сегменте «Транспорт, логистика, перевозки» на одну вакансию приходится 6,7 резюме.
При этом медианная предлагаемая заработная плата за год увеличилась на 16,4%.
На первый взгляд, количество резюме указывает на достаточно широкий выбор кандидатов. Однако участники дискуссии отметили, что наличие соискателей не всегда означает наличие необходимых профессиональных компетенций.
Представители Ozon, Facility Management Central Asia и ALT University обсудили проблемы подготовки специалистов, практического обучения и условий труда.
Современные склады нуждаются в сотрудниках, способных работать с цифровыми системами управления, автоматизированным оборудованием и сложными логистическими процессами.
Поэтому подготовка персонала становится таким же важным элементом развития отрасли, как строительство новых объектов и привлечение инвестиций.
Банки и инвесторы обсудили, кому дадут деньги на новые склады
Финансовая сессия CAWS 2026 была посвящена привлечению капитала в складскую недвижимость.
Представители банков, инвестиционных структур и международных финансовых институтов рассмотрели требования к девелоперским проектам, стоимость заемных средств и валютные риски.
В обсуждении участвовали представители Европейского банка реконструкции и развития и Евразийского банка развития.
Отдельное внимание уделили перспективам инвестиционных фондов и сделок с готовыми складскими объектами.
Для финансовых организаций важны не только характеристики здания, но и качество бизнес-модели, прогнозируемые денежные потоки, устойчивость арендаторов и способность проекта обслуживать долговые обязательства.
В условиях осторожного спроса такие требования приобретают особое значение.
Девелоперам необходимо доказывать экономическую состоятельность проектов еще до начала строительства, а инвесторам — учитывать возможные изменения арендных ставок и сроков заполнения объектов.
Складской рынок Центральной Азии становится более зрелым
Завершился саммит презентацией прогноза IBC Global по развитию складской недвижимости Центральной Азии.
Управляющий партнер компании Станислав Ахмедзянов отметил, что участники отрасли стали открыто обсуждать не только перспективы роста, но и ограничения, влияющие на инвестиционные решения.
«Складской рынок Центральной Азии вышел из стадии, когда обсуждалась сама возможность его формирования. Сегодня участники открыто говорят не только о росте, но и об ограничениях. Так и выглядит зрелый рынок», - отметил Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.
Итоги CAWS 2026 показывают, что складская недвижимость региона постепенно переходит от количественного расширения к более сложной модели развития.
Теперь значение имеют не только новые квадратные метры, но и качество инфраструктуры, экономическая эффективность объектов, доступность финансирования, квалификация персонала и соответствие требованиям арендаторов.
Именно эти факторы будут во многом определять, какие проекты окажутся востребованными в 2027 году.
Что итоги CAWS 2026 означают для Казахстана
Для Казахстана результаты саммита имеют особое значение на фоне развития международной торговли, электронной коммерции и транспортно-логистических коридоров.
С одной стороны, компании продолжают инвестировать в новые объекты, расширять логистические сети и предлагать рынку современные форматы недвижимости.
С другой стороны, арендаторы становятся более требовательными к стоимости, расположению и технологическим возможностям складов.
В результате главным вопросом становится не то, сколько новых складов будет построено, а насколько эффективно они смогут обслуживать потребности бизнеса.
Партнерами CAWS 2026 выступили Business Park AQJOL, проектное бюро Standart, Griffin Partners, ГК «Техностиль», MEGA UNITS by DSKA, Ассоциация «Дордой», «А-Сталь Азия», Facility Management Central Asia и AVETO. Аналитическим и информационным партнером стал hh.kz.
Саммит прошел при поддержке НПП «Атамекен», Almaty Invest, Клуба логистов Казахстана и информационной цифровой платформы «Метрикон».
Ранее мы рассказывали, почему роботы, системы WMS и маркетплейсы меняют требования к складской недвижимости Казахстана. Новые результаты CAWS 2026 подтверждают актуальность этой темы: дальнейшее развитие отрасли будет зависеть не только от объемов строительства, но и от способности девелоперов предложить бизнесу действительно востребованную инфраструктуру.
