Строительство современных складов в Казахстане за пять лет подорожало почти на 60%. В октябре 2026 года себестоимость сухого склада класса А достигла 728 долларов за квадратный метр без НДС против примерно 460 долларов в 2021 году. Такие данные эксперты IBC Global представили 15 октября на Central Asia Warehouse Summit 2026 в Алматы. При этом специализированные холодильные и морозильные комплексы обходятся значительно дороже, а ошибки проектирования могут дополнительно увеличить бюджет строительства, передает DKNews.kz.
Главный вопрос для инвесторов теперь заключается не только в стоимости возведения здания. Девелоперам приходится одновременно учитывать расходы на инженерные системы, энергоэффективность, оборудование, будущую автоматизацию и эксплуатацию объекта.
И все это происходит в условиях, когда складской рынок Казахстана становится более конкурентным, а арендаторы внимательнее оценивают стоимость и функциональность помещений.
728 долларов за квадратный метр: как изменились цены
По расчетам IBC Global, в октябре 2026 года строительство сухого склада класса А площадью от 20 тысяч квадратных метров обходится в среднем в 728 долларов за квадратный метр без НДС.
Для сравнения, в 2025 году этот показатель составлял 676–690 долларов, а в 2021 году находился на уровне примерно 460 долларов.
Таким образом, за пять лет себестоимость увеличилась на 268 долларов за квадратный метр, или приблизительно на 58,3%.
В абсолютных цифрах разница выглядит еще заметнее. Если использовать указанные удельные показатели, строительство склада площадью 20 тысяч квадратных метров в 2021 году оценивалось примерно в 9,2 млн долларов. По уровню октября 2026 года аналогичная площадь обойдется уже в 14,56 млн долларов.
Разница составляет 5,36 млн долларов. Это расчетное сопоставление на основе стоимости квадратного метра, а не смета конкретного объекта.
Для девелоперов такой рост означает увеличение потребности в собственном капитале и заемном финансировании. Для будущих арендаторов — потенциальное давление на экономику новых складских проектов.
Что больше всего влияет на стоимость строительства склада
Эксперты IBC Global представили структуру затрат на возведение современного сухого склада класса А.
Около 62% себестоимости приходится на строительные материалы, еще 38% — на выполнение работ.
Самой крупной статьей расходов остаются внутренние и внутриплощадочные инженерные сети. Вместе они формируют около 35% строительного бюджета.
На несущие конструкции приходится 14,7%, на благоустройство территории — 12,1%.
Это означает, что значительная часть стоимости современного склада связана не просто с возведением стен и кровли, а с созданием полноценной инженерной инфраструктуры.
В зависимости от назначения объекта она может включать электроснабжение, вентиляцию, отопление, противопожарные системы, освещение, водоснабжение, канализацию и другие коммуникации.
При этом требования к инженерным системам определяются характеристиками грузов, интенсивностью операций и особенностями работы арендатора.
Поэтому два склада одинаковой площади могут существенно различаться по стоимости строительства и последующей эксплуатации.
Морозильный склад стоит уже 1170 долларов за квадратный метр
Еще дороже обходится строительство объектов, в которых необходимо поддерживать определенный температурный режим.
По оценке IBC Global, себестоимость холодильного склада составляет 980 долларов за квадратный метр, мультитемпературного — 1020 долларов, морозильного — 1170 долларов.
По сравнению с сухим складом стоимость таких объектов выше примерно на 35–61%.
Основная причина — дополнительные инженерные и технологические требования.
Для хранения охлажденных и замороженных продуктов необходимо устанавливать холодильное оборудование, использовать усиленную теплоизоляцию и обеспечивать стабильность температурного режима.
В морозильных зонах также требуется подогрев пола, предотвращающий промерзание грунта и повреждение конструкций.
Кроме первоначальных затрат, специализированные объекты требуют постоянного контроля температуры, технического обслуживания оборудования и дополнительных расходов на электроэнергию.
Именно поэтому экономика холодильного склада существенно отличается от обычного сухого комплекса.
Астане и югу Казахстана не хватает специализированных складов
Несмотря на высокую стоимость строительства, потребность в холодильной и мультитемпературной инфраструктуре остается значительной.
По прогнозу IBC Global, до 2028 года дефицит специализированных складских площадей в Астане составит более 50 тысяч квадратных метров.
В Шымкенте и Туркестанской области совокупная нехватка таких объектов оценивается более чем в 60 тысяч квадратных метров.
Это особенно важно для продовольственной логистики, фармацевтической продукции и других категорий товаров, требующих соблюдения температурного режима.
Недостаток специализированных площадей способен ограничивать возможности бизнеса по хранению продукции, расширению поставок и организации эффективной дистрибуции.
При этом высокая себестоимость таких объектов делает инвестиционные решения более сложными. Девелоперу необходимо заранее оценивать будущую загрузку склада, потенциальных арендаторов и устойчивость доходов.
Почему ошибка в проекте может обойтись особенно дорого
На сессии «Анатомия склада. Экономика, технологии, кадры» участники обсудили не только рост стоимости материалов и оборудования, но и ошибки, которые возникают еще до начала строительства.
Проектное бюро Standart представило практические примеры ситуаций, когда недостаточно проработанное техническое задание или несогласованность проектных решений приводили к дополнительным затратам.
Одна из распространенных проблем — низкое качество инженерных изысканий и недостаточная координация между специалистами, отвечающими за разные разделы проекта.
Такие недочеты могут обнаружиться непосредственно на строительной площадке, когда исправление требует дополнительных работ, материалов и времени.
Воздуховоды не поместились, двери пришлось переделывать
Один из примеров, представленных на саммите, связан с проектированием вентиляции.
Соответствующий раздел подготовили раньше конструктивного, а после изменения строительных решений не провели повторную проверку.
В результате воздуховоды не поместились между фермами покрытия здания.
Подобная ошибка требует пересмотра инженерных решений уже после того, как часть работ выполнена или оборудование заказано.
Другой случай касался эвакуационных дверей.
При оформлении заказа не учли угол открывания дверного полотна. Фактическая ширина прохода оказалась меньше предусмотренной проектом, поэтому изготовленную партию пришлось переделывать.
На первый взгляд, речь идет о технических деталях. Однако в крупном складском комплексе подобные ошибки способны повлиять на сроки ввода объекта и увеличить строительный бюджет.
Генеральный директор проектного бюро Standart Александр Бутримов подчеркнул необходимость оценивать проект на протяжении всего жизненного цикла.
«Склад - это финансовый инструмент. Считать нужно и стоимость конструктива объекта, и совокупную стоимость владения - капитальные и эксплуатационные затраты за весь жизненный цикл. Проектирование - это единственный этап, где ошибку можно исправить без последствий. На стройке ее исправляют перфоратором, после ввода в эксплуатацию через суд».
По сути, чем раньше обнаружена проблема, тем меньше ресурсов требуется для ее устранения. Именно поэтому качественное проектирование становится инструментом управления финансовыми рисками.
Сэндвич-панели могут снизить теплопотери на 20–40%
Еще один важный фактор стоимости склада — выбор строительных материалов.
Группа компаний «Техностиль» представила сравнение сэндвич-панелей с различными видами утеплителя.
По данным компании, панели с пенополиизоциануратом (PIR) толщиной 100 миллиметров сопоставимы по теплотехническим характеристикам с минераловатными панелями толщиной 150 миллиметров.
При одинаковой толщине PIR-панели обладают меньшим весом, что может упрощать монтаж и снижать нагрузку на отдельные элементы конструкции.
Важное преимущество энергоэффективных ограждающих конструкций связано с расходами на отопление и охлаждение.
Стены и кровля из таких панелей помогают удерживать тепло зимой и ограничивать нагрев здания летом.
Согласно представленным компанией данным, снижение теплопотерь или нагрева по сравнению со стандартными конструкциями может достигать 20–40%.
Для крупных складских комплексов это потенциально означает экономию десятков миллионов теңге ежегодно. Фактический результат зависит от площади объекта, температурного режима, климата, тарифов и характеристик применяемых материалов.
Таким образом, более высокая первоначальная стоимость отдельных строительных решений может компенсироваться сокращением расходов на эксплуатацию.
Почему дешевый склад может оказаться дорогим для арендатора
Участники CAWS 2026 подчеркнули, что экономическая эффективность склада определяется не только строительной сметой.
Не менее важно, насколько здание соответствует логистическим процессам будущего пользователя.
Производитель платформ, мезонинов и стеллажных систем AVETO представил решения, которые необходимо учитывать еще на этапе проектирования.
К ним относятся площади для обработки грузов, ширина проездов, допустимые нагрузки на пол, расположение оборудования и возможности дальнейшей автоматизации.
Если эти параметры не соответствуют реальным операциям, компания может столкнуться с дополнительными расходами уже после начала эксплуатации.
Например, неудачная планировка увеличивает расстояние перемещения товаров, создает дополнительные операции и ограничивает возможности установки автоматизированного оборудования.
В результате экономия на строительстве может привести к постоянному увеличению затрат на обработку грузов.
Сначала логистика, потом здание: какой подход предлагают эксперты
Специалисты предлагают начинать подготовку складского проекта с анализа будущих грузопотоков.
Необходимо определить объемы поставок, особенности товаров, последовательность складских операций, интенсивность обработки заказов и планы развития бизнеса.
Затем проверяются параметры здания, формируются требования к планировке, инженерным системам и оборудованию.
И только после этого принимаются решения о закупке стеллажей, платформ и других технологических элементов.
Такой подход позволяет оснащать склад поэтапно и сохранять возможность дальнейшего расширения или автоматизации.
Особенно важна гибкость для компаний электронной коммерции и крупных торговых сетей, у которых объемы заказов и структура товарных потоков могут существенно меняться.
Hoff: каждое лишнее перемещение товара увеличивает риски
Практический взгляд на эффективность складской инфраструктуры представила сеть гипермаркетов мебели и товаров для дома Hoff.
Для мебельной логистики правильная организация пространства имеет особое значение. Крупногабаритные товары требуют аккуратной обработки, а дополнительные перемещения повышают вероятность повреждений.
Директор департамента транспорта и товародвижения Hoff Артем Шевченко объяснил, почему требования к складу необходимо формировать на основе будущих операций.
«Для нас эффективность склада определяется тем, насколько быстро и без повреждений товар проходит от приемки до отгрузки. В мебельной логистике каждое лишнее перемещение повышает риск повреждения товара. Поэтому сначала нужно определить, как будет работать склад и какие операции мы планируем автоматизировать, а уже под эти задачи формировать требования к зданию. Иначе экономия на строительстве может обернуться постоянными расходами при эксплуатации», - отметил Артем Шевченко, директор департамента транспорта и товародвижения Hoff.
Этот подход применим не только к мебельным складам. Для большинства логистических операторов эффективность зависит от скорости обработки товаров, использования полезной площади, количества операций и надежности оборудования.
Поэтому проектирование склада без понимания будущей операционной модели создает риск дополнительных расходов.
Рост себестоимости совпал с усилением конкуренции за арендаторов
Удорожание строительства происходит на фоне изменений самого рынка складской недвижимости Казахстана.
После нескольких лет активного ввода новых объектов собственники столкнулись с ростом свободных площадей и более осторожным поведением арендаторов.
Это создает непростую ситуацию для девелоперов. С одной стороны, строительство новых комплексов требует все больших инвестиций. С другой — возможности компенсировать растущие затраты повышением арендных ставок ограничены конкуренцией.
Особенно важным становится предварительное изучение спроса и привлечение потенциальных арендаторов еще на этапе разработки проекта.
Для инвесторов также возрастает значение общей стоимости владения объектом, которая включает первоначальные капитальные затраты, обслуживание инженерных систем, энергопотребление, ремонт и модернизацию.
Именно совокупность этих факторов определяет реальную экономику складской недвижимости.
Что рост стоимости складов означает для Казахстана
Представленные на CAWS 2026 данные показывают, что развитие складской инфраструктуры становится более капиталоемким и технологически сложным.
Себестоимость сухого склада класса А за пять лет выросла почти на 60%, а строительство морозильного комплекса уже оценивается в 1170 долларов за квадратный метр.
Одновременно в отдельных регионах сохраняется нехватка специализированных температурных складов, необходимых для продовольственной и фармацевтической логистики.
В этих условиях конкурентоспособность новых проектов будет зависеть не столько от минимальной стоимости строительства, сколько от качества проектирования, энергоэффективности, технологического оснащения и способности объекта удовлетворять реальные потребности арендаторов.
Ранее мы рассказывали, почему Казахстан испытывает дефицит холодильных и мультитемпературных складов, несмотря на расширение складского фонда. Новые расчеты стоимости строительства показывают, почему устранение этого дефицита требует значительных инвестиций и особенно тщательной подготовки проектов.
