Решение проблем, которые существуют в сфере управления жилищным фондом, не решаются на протяжении 30 лет. Попытка правительства решить этот вопрос через внесение изменений в законодательство, меняя форму правления, не дает результатов, поскольку роль играет не форма, а его содержание.
Отсутствие нормативно-правовых актов, которые регламентируют действия низовых структур, отсутствуют, а те, которые есть, противоречат самому закону. По словам председателя Добровольного общества защиты прав нанимателей Владимира Пермина, практика показывает, что характер жалоб на работу ОСИ ничем не отличаются от жалоб на работу КСК. Вывод неутешительный – законы меняются, а результаты остаются прежними.
Общественное объединение, существующее с 1992 года, в которое вошли бывшие наниматели государственного жилья, занимается разработкой и внедрением новых форм управления жилищным фондом. Основная задача –создание условий собственникам квартир для управления процессом расходования своих средств. Кстати, эта задача стоит и перед государственными органами, но они почему-то об этом забыли. Сегодня они подменяют понятие управления жилым домом на участие жителей в собрании. То есть процесс голосования представляют как управление домом, хотя эти понятия абсолютно не взаимосвязаны.
Почему об этом неизвестно правительству, не понятно. В таком случае все утверждения чиновников о том, что жителям созданы условия для управления своим домом, это фэйк. Более того, чиновники докладывают, что количество жителей, которые управляют своими домами, увеличивается. Создания ОСИ, как и КСК, не является фактом, подтверждающим управление кондоминиумом его участниками, то есть жителями.
Можно сказать, что общественники все эти годы борются за права собственников жилья, за исполнение чиновниками своих обязательств. Владимир Пермин убежден, что если бы были созданы условия и механизмы, то КСК как институт управления мог бы существовать, так как он не выбрал свой потенциал даже на 80%. Пока же все попытки внести изменения в Закон РК «О жилищных отношениях» приносят больше проблем, а не их решение.
Много лет он высказывает мнение о необходимости принятия нормативных документов, которые позволят каждому человеку влиять на работу председателя КСК в интересах жителей, а не только путем общего собрания. Существует целая программа о том, как как можно наладить работу в сфере управления жилого фонда и его содержания в надлежащем состоянии, подключив к контролю за целевым использованием средств собственника квартиры.
– В чем суть вашей программы?
– Если мы идем по демократическому пути развития, в рамках рыночных отношений, то у собственников квартир должно быть право выбора. У нас имеют право быть коммерческие структуры управления – ОСИ и общественные – КСК. Если бы в 2001 году правительство использовало наши рекомендации, озвученные в Парламенте, мы избежали бы проблем с КСК и управлением жилым фондом. В 2017 году на заседании рабочей группы правительства мы предлагали это и стоим на этой позиции.
Государство должно создать инструменты, с помощью которых при первом требовании жителей председатель КСК предъявлял бы им документы. Эти механизмы прописываются не в законе, а в нормативно-правовых актах. И еще есть такое понятие, как методика исполнения НПА. Именно они регулируют процесс отчета председателя КСК и предоставления всех документов, необходимых жителям. Государство должно контролировать процесс исполнения НПА. Но на практике мы видим противоположную картину, что говорит о некомпетентности и нежелании некоторых чиновников выполнять свои обязанности.
Правительство 20 лет решает вопрос, как обязать председателей КСК выполнять требования собственников квартир, через внесение изменений в закон. Обеспечить не только приход средств в КСК, а обеспечить их целевое использование. Нет единых правил для всех низовых уполномоченных органов в сфере управления жилым фондом.
– В чем заключались ваши предложения?
– Основное – обеспечить исполнение законных требований собственников квартир, об этом говорил и президент страны. Это прерогатива исполнительных органов, потому что они, согласно Конституции РК, обеспечивают исполнение закона. Вместо этого наши исполнительные органы, в лице Управления жилищной политики акимата Алматы, переложили все вопросы, в том числе и свои обязанности по обращению в суд, на собственников квартир. При этом не создано никаких условий, чтобы собственники квартир влияли на ситуацию, отстаивая свои права. Как говорится, права есть, возможностей нет. Между тем важную роль играет эффективная деятельность госорганов в управлении домами, а не пассивность собственников квартир.
К примеру, в акимате мегаполиса нет ни одного специалиста, который бы защищал интересы потребителей, но десятки специалистов работают в Управлении предпринимательства и инвестиций, защищая бизнес. Хотя предприниматели, согласно Закону РК «О защите прав потребителей», – сильная сторона, потому что у них есть юристы, финансы, а потребитель – слабая, у которой нет этих ресурсов, поэтому государство должно быть на стороне незащищенных. Да, у нас есть Департамент защиты прав потребителей, но это структура республиканского уровня.
– Как вы оцениваете поправки в закон о ЖКХ, предполагающие переход на ОСИ?
– Они были разработаны и внедрены в интересах какой-то группы чиновников, но не в интересах жителей. По сути ОСИ – это коммерческая структура, которая имеет право брать кредиты, то есть объект МСБ, инвесторами развития которого стали собственники квартир. Однако есть одно большое «но»: когда создают кондоминиум осознанно 100% жителей, понимая, что они будут брать кредиты для улучшения дома, тогда ОСИ оправдано. Когда люди не понимают, для чего создается ОСИ и не участвуют в организации его создания, то не навязывает ли это решение им государство?
Еще один момент. Когда предлагали перейти на ОСИ, везде заявляли, что оно будет зарегистрировано на базе кондоминиума. Теперь в регистрационных документах нет справки о регистрации кондоминиума. ОСИ по регистрации проходит не как орган управления кондоминиума, а просто как юридическое лицо. Таким образом, правительство обязало провести собрание по переходу в ОСИ, забыв указать на риски, не дав гражданам гарантии использования кредита по назначению, то есть сделали всех коммерсантами без права голоса.
Представьте картину, когда вам в один прекрасный день приходит повестка в суд о том, что вы задолжали энную сумму на погашение кредита. Те, кто создал «Простое товарищество», вообще остались без прав. Даже если они пойдут в суд, он им откажет, так как доверенность судом не регулируется. Единственное, что может сделать суд – отозвать доверенность. На практике большинство из них не имеет юридической силы, так они не заверены нотариусом.
В законе о жилищных отношениях есть такая норма – обязать собственников квартир провести собрания, но как государство может обязать? Государство обязывает граждан проводить реформы. Если предлагается новая форма ОСИ, то должна быть параллельная форма управления на общественных началах КСК. У собственника должно быть право выбора. Почему государственные органы отправляют собственников квартир отстаивать свои права в суд. Это обязанность чиновников подавать в суд, если не исполняется закон. Таким образом, исполнительные органы перекладывают свою ответственность на плечи собственников квартир и еще обвиняют их в пассивности.
Большинство решений общих собраний по созданию ОСИ отменяется судами, на основании того, что принцип голосования: одна квартира – один голос не соответствует требованию закона, так как собственниками квартиры могут быть несколько человек. Может правительство спустя 30 лет изменит подход к решению проблемы и издаст нормативно-правовой акт, который бы решил этот вопрос?
Если конкретно рассмотреть в Законе «О жилищно-коммунальном хозяйстве» за 1997 год только сферу управления жилья и на этой базе разработать нормативно-правовые акты, то вся эта проблема с КСК будет решена, потому что каждый будет заниматься своим делом.
Как известно, идея о создании ОСИ пришла после многочисленных жалоб на работу КСК. К сожалению, наши депутаты утверждают все нормы, которые правительство пропускает через законы, даже если они противоречат Конституции, нарушая все мои права, данные мне Основным законом страны.
В 2015 году правительство вместо того, чтобы обязать председателя КСК предоставлять финдокументы собственникам квартир, разрешило последним взымать долги в приказном порядке. Повторно правительство расписалось в своем бессилии перед председателями КСК, когда еще раз обошло закон и разрешило «Алсеко» заключать договоры с ОСИ без техдокументов на дом. Обходить законы – это не решение проблемы, а норма, позволяющая председателям ОСИ взымать деньги с собственников квартир и невозможность контроля работы последних, через финансовые рычаги.
Как оказалось, риски, связанные с неисполнением требований закона при регистрации ОСИ, велики, и остается только удивляться тому, что правительство в лице уполномоченных органов в том числе и представительных, не приняло мер по сведению этих рисков к нулю. В результате были созданы условия для всякого рода любителей поймать удачу за хвост, использующих несовершенное законодательство, обеспечивающее безнаказанность и вседозволенность. Теперь, прикрываясь решением судов всех инстанций, они лигимитируют использование чужих средств по своему усмотрению.
– Вы считаете, что все собственники жилья вновь оказались бесправными, хотя нам говорят, что, организовав ОСИ, жители сами будут управлять своим жильем, хотя многие не готовы к этому…
– Почему все обвиняют собственников квартир в пассивности? Вы не задумывались над этим вопросом? Созданы ли условия собственникам квартир, чтобы они своими действиями получали какие-то результаты? Казалось бы, государство предлагает жителям взять в руки бразды правления своим жильем? Посмотрим на эту проблему с позиции конкретного человека. На каких условиях вы нанимаете рабочих для ремонта квартиры? Вы же не отдаете им деньги и не говорите «делайте что хотите». Разве вы будете им платить, если они выполнили работу некачественно? А собственники квартир не могут контролировать, как и куда идут их деньги. Нет ни одного НПА, который бы обязывал председателя ОСИ предоставлять финансовые документы собственникам квартир.
– Но ведь такая же ситуация и в большинстве КСК, когда председатели не отчитываются перед жителями.
– Есть такая статистика, что во всем мире подавляющая активность жителей не более 10%, а самых рьяных активистов 2-3%. Такова средняя статистика. Если бы были созданы условия собственникам квартир для того, чтобы им предоставляли все финансовые документы по первому требованию хотя бы 1% жителей, тогда бы проблемы в КСК уменьшились на 80% или их не было вообще.
Считаю, что правительство в очередной раз скинуло с себя ответственность за содержание жилого фонда, потому что по Конституции государство отвечает за безопасность проживания граждан. Исходя из моего многолетнего опыта общения с чиновниками городского акимата, могу сказать, что многие государственные служащие вообще не понимают, что такое юриспруденция и как она должна действовать. Иначе, как понимать заявление руководителя управления жилищной политики акимата Алматы Данияра Кирикбаева о том, что они обеспечат полный переход жилищного фонда на новую форму управления. У меня возникает вопрос, каким образом можно почти 1 млн человек принудить проголосовать на общих собраниях в течение месяца…
Алексей НАЗАРОВ, Алматы
