В Алматы резко выросло число пустующих офисов и складов. Почему это не кризис, а новый этап рынка
Еще недавно арендаторы в Алматы буквально охотились за свободными офисами и складами. Найти качественное помещение было непросто, а владельцы недвижимости могли диктовать свои условия. Однако ситуация начала меняться.
За последние два года рынок коммерческой недвижимости города пережил настоящий строительный бум. Девелоперы активно запускали новые проекты, стремясь заработать на высоком спросе. В результате на рынке появилось рекордное количество новых площадей, а вместе с ними — и заметный рост вакансии.
Но означает ли это, что рынок перегрет и впереди спад? Участники Bright Rich Forum, который прошел в Алматы 20–21 мая, считают иначе.
Склады: дефицит сменился избытком
Складской рынок Алматы за последние два года изменился практически до неузнаваемости.
По данным Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan, с начала 2024 года по май 2026 года объем свободных складских площадей вырос более чем в 17 раз — с 0,78 до 13,3 процента. В абсолютных цифрах это около 179 тысяч квадратных метров свободных помещений.
Главная причина — беспрецедентные темпы строительства. За этот период в Алматы ввели в эксплуатацию 468,4 тысячи квадратных метров логистической недвижимости.
Такое увеличение предложения закономерно повлияло на рынок аренды. Ставки в складах класса А за два года снизились на 5,9 процента — до 4,25 тысячи тенге за квадратный метр.
По словам партнера и директора Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan Артемия Пестовского, для владельцев объектов это серьезный сигнал.
«Рост вакансии является тревожным звонком для собственников и хорошей новостью для арендаторов, которые после длительного периода дефицита столкнулись с избытком предложения. В этих условиях демпинг способен дать лишь краткосрочный эффект, тогда как в долгосрочной перспективе выиграют наиболее качественные проекты в сильной локации. Все-таки склад — это не просто коробка с бетонным полом, защищающая груз от дождя и ветра, а высокотехнологичный объект, который влияет на операционную эффективность бизнеса».
Эксперты отмечают, что нынешний рост вакансии не означает ослабления рынка. Напротив, Казахстан проходит тот же путь, который ранее прошла Россия, только значительно быстрее.
Управляющий директор «X5 Недвижимость» Денис Маслов рассказал, что если в России объем ввода складских площадей увеличился в семь раз за девять лет, то Казахстан может проделать этот путь всего за три года — с 2023 по 2026 год.
Драйверами роста остаются электронная коммерция, увеличение потребления, снижение стоимости финансирования и низкая обеспеченность населения складскими площадями.
Дополнительный импульс рынку могут дать автоматизация и роботизация логистических комплексов, которые делают такие объекты более привлекательными для инвесторов.
Почему инвесторы все чаще смотрят на склады
Еще несколько лет назад главным объектом внимания инвесторов были торговые центры и офисные здания. Сейчас ситуация постепенно меняется.
СЕО Focus Logistics Диас Галиев считает, что в ближайшие годы значительную роль на рынке могут сыграть REIT-фонды — инструменты коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость.
По его мнению, именно склады способны стать одним из самых интересных направлений для таких инвестиций.
«Если мы строим бизнес-центр, то срок аренды обычно составляет до 5 лет, тогда как в случае со складами договоры заключаются на 8–15 лет. Это позволяет владельцу рассчитывать на стабильный денежный поток. Кроме того, офисы часто арендуют компании, которые появились недавно, тогда как арендаторами складов, как правило, являются компании с хорошей репутацией и длительной историей работы».
Эксперты уверены: по мере роста потребления и развития онлайн-торговли спрос на современные склады будет сохраняться еще долгие годы.
Офисы тоже пустеют. Но аренда продолжает дорожать
На первый взгляд ситуация на офисном рынке выглядит парадоксально.
Свободных помещений становится больше, но стоимость аренды продолжает расти.
По данным Bright Rich | CORFAC International, с начала 2024 года по май 2026 года в Алматы было построено 98,3 тысячи квадратных метров новых офисов. За это же время объем свободных площадей вырос в 4,5 раза — с 13,8 тысячи до 62,1 тысячи квадратных метров.
В процентном выражении уровень вакансии увеличился с 1,25 до 3,6 процента.
Однако аренда офисов класса А за этот период подорожала на 5,6 процента — с 21,3 тысячи до 22,5 тысячи тенге за квадратный метр в месяц.
Причина проста: качественных помещений на рынке по-прежнему недостаточно.
«Несмотря на рост вакансии, в Алматы сохраняется дефицит офисов и нехватка крупных блоков, что поддерживает ставки аренды на высоком уровне. В этих условиях арендаторы нередко вынуждены жертвовать качеством, чтобы обеспечить себе необходимый объем площадей. Но эльдорадо не будет вечным, поэтому собственникам устаревших объектов необходимо инвестировать в их улучшение и повышать качество управления, чтобы сохранить конкурентоспособность в обозримом будущем», — считает Артемий Пестовский.
Каким должен быть современный офис
Сегодня арендаторы оценивают бизнес-центры не только по расположению и стоимости.
Управляющий директор Freedom Finance Мария Сергеева отмечает, что на первый план выходят качество инженерных систем, сервис и инфраструктура.
По ее словам, многие здания нуждаются в глубокой модернизации, чтобы соответствовать требованиям современного бизнеса.
«Любая инженерная инфраструктура здания должна проходить регулярные проверки в рамках плановых требований по эксплуатации, в том числе реновацию. Есть много успешных примеров на рынках недвижимости, когда сооружение полностью перестраивается внутри, чтобы объект соответствовал современным международным стандартам, а фасад здания при этом сохраняется. Создать современный офис без качественных инженерных сетей мы не можем или потратим на это слишком много времени, поэтому важна кооперация с владельцем недвижимости в формате win-win».
Почему застройщики все чаще выбирают офисы вместо жилья
Интерес девелоперов к офисному сегменту продолжает расти.
Спрос со стороны бизнеса остается высоким. В 2024 году компании арендовали 119,2 тысячи квадратных метров офисов, а в 2025 году этот показатель вырос до 125 тысяч квадратных метров.
CEO Saba Group Кайрат Даниев отмечает, что в Алматы сосредоточены офисы около 70 процентов крупнейших компаний страны, а продолжающийся рост населения поддерживает потребность в новых деловых пространствах.
Дополнительным фактором стали изменения в налоговой политике.
По словам Даниева, после выравнивания ставок НДС на жилье и коммерческую недвижимость инвестиции в квартиры для последующей сдачи в аренду стали менее привлекательными, а интерес к коммерческим объектам начал расти.
При этом рынок сталкивается с серьезными ограничениями.
Свободной земли под строительство становится все меньше, владельцы участков завышают ценовые ожидания, а стоимость строительных материалов продолжает увеличиваться вслед за инфляцией.
В результате себестоимость строительства современного бизнес-центра с чистовой отделкой уже превысила 5 тысяч долларов за квадратный метр.
Однако рынок пока не готов полностью принять такие цены.
Что дальше
Сегодня рынок коммерческой недвижимости Алматы переживает редкий этап трансформации.
После нескольких лет дефицита город впервые получил значительный объем новых офисов и складов. Это привело к росту свободных площадей и дало арендаторам больше возможностей для выбора.
Однако говорить о кризисе пока рано.
Развитие электронной торговли, рост потребления, высокая деловая активность и сохраняющийся дефицит качественных объектов продолжают поддерживать фундаментальный спрос. А значит, победителями нового этапа рынка станут не те, кто предложит самые низкие цены, а те, кто сможет обеспечить качество, технологичность и высокий уровень сервиса.
