Каждый девятый складской метр пустует. После нескольких лет активного строительства рынок складской недвижимости Казахстана столкнулся с пятилетним максимумом свободных площадей, а собственникам приходится снижать ставки и предлагать арендаторам скидки.
По данным IBC Real Estate, по итогам первого полугодия 2026 года вакантность на складском рынке достигла 11,1%, или 234 тыс. кв. м. За год показатель вырос на 5,8 процентного пункта — почти вдвое, передает DKNews.kz.
67% свободных складов построили в последние три года
Проблема возникла после строительного бума.
В 2023–2025 годах на рынок вышел большой объем новых складских комплексов. Сейчас именно на объекты этого периода приходится 67% всего свободного предложения.
К середине 2026 года общая площадь складов классов А и В в Казахстане достигла 2,1 млн кв. м, увеличившись за год на 13%.
Крупнейшим логистическим центром остается Алматы: здесь сосредоточено 68% всех складских площадей страны.
Среди крупных объектов, вышедших на рынок в предыдущие годы, IBC Real Estate называет Apple City Corps площадью 80 тыс. кв. м, Focus Aksengir на 51 тыс. кв. м и Евразийский логистический парк на 50 тыс. кв. м.
Предложение росло быстрее, чем арендаторы успевали занимать новые площади.
Аренда складов подешевела на 5%
Избыток площадей уже ударил по стоимости аренды.
Средняя запрашиваемая ставка для сухих складов класса А по итогам июня снизилась на 5% за год — до 4 400–4 600 тенге за кв. м в месяц.
В Алматы диапазон выше — 4 600–5 200 тенге за квадратный метр. В других регионах ставки находятся в пределах от 3 000 до 5 600 тенге.
Но объявленная цена — еще не та сумма, которую в итоге платит арендатор.
IBC Real Estate отмечает, что реальные ставки в подписанных договорах уже оказываются ниже заявленных: собственники свободных объектов идут на скидки, чтобы заполнить склады.
Баланс переговоров постепенно смещается в пользу бизнеса, который ищет площади.
Строительство новых складов рухнуло на 97%
Девелоперы отреагировали быстро.
После рекордного 2025 года, когда в стране ввели 394 тыс. кв. м новых складов, за первое полугодие 2026-го рынок получил только 5 тыс. кв. м.
Падение составило 97%. Единственным введенным объектом стал Euro Truck Service в Алматы.
От планов при этом формально отказались не все.
Девелоперы заявляли к вводу в течение года 106 тыс. кв. м, однако аналитики IBC Real Estate ожидают, что до конца года дополнительно появится не более 32 тыс. кв. м.
В таком случае совокупный ввод за 2026 год составит около 37 тыс. кв. м — на 91% меньше результата 2025 года.
Без арендатора новый склад строить уже не спешат
Поведение девелоперов тоже меняется.
IBC Real Estate связывает охлаждение спроса с замедлением деловой активности, инфляционным давлением и дорогим финансированием. Часть заявленных проектов была заморожена или перенесена.
Некоторые собственники даже не спешат вводить уже построенные объекты, пока не найдут арендатора или покупателя.
Новые проекты все чаще запускаются только под конкретного клиента или после предварительного договора.
Иными словами, период, когда крупный склад можно было сначала построить, а арендатора искать потом, стал для девелопера заметно рискованнее.
Вакантность может вырасти до 12,5%
Свободных складов в ближайшие месяцы может стать еще больше.
IBC Real Estate прогнозирует, что к концу 2026 года вакантность способна подняться с нынешних 11,1% до 12,5%.
Одновременно средние ставки аренды класса А могут снизиться до 4 000–4 200 тенге за кв. м в месяц.
Для арендаторов это означает больший выбор и более сильную позицию на переговорах. Для владельцев складов — конкуренцию уже не только за нового клиента, но и за сохранение действующего.
Рынку потребуется время, чтобы поглотить 234 тыс. кв. м
Генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане Евгений Бумагин связывает ситуацию не только со строительным бумом.
«Рекордный уровень вакантности для Казахстана стал следствием не только повышенных объемов ввода в предыдущие годы. Основные причины заключаются в замедлении деловой активности и ухудшении общей экономической ситуации», — резюмирует Евгений Бумагин.
По оценке компании, для возвращения рынка к росту сначала необходимо заполнить уже накопившиеся свободные площади. Ставки, которые обеспечивали бы экономику новых проектов класса А, IBC Real Estate оценивает в 5 500–6 000 тенге за кв. м, тогда как текущий рынок находится ниже этого уровня.
Аналитики не ожидают восстановления баланса раньше второго полугодия 2027 года.
До этого собственникам придется конкурировать за арендаторов на рынке, где свободны уже 234 тыс. кв. м складских площадей, а новый строительный цикл практически остановился.
