Почему в Казахстане доступная рыночная ипотека остается мечтой для банков и их клиентов
Полноценное рыночное развитие ипотеки в Казахстане остается под вопросом – уж слишком много подводных камней возникает на пути выдачи ипотечных займов. Статистика показывает, что ипотечный рынок демонстрирует ускоренный рост. Когда розничное кредитование в 2025 году заметно охладилось, выдача новых ипотечных займов выросла на 16,7% и составила 2,4 трлн тенге.
Однако такой результат вряд ли может радовать. Весь прирост обеспечило государство в лице института развития – Отбасы банка. Он выдал кредитов на 600 млрд тенге больше, чем в прошлом году, за счет расширения льготного финансирования и госпрограмм. Таковые интересны клиентам и привлекают их без особого напряжения. Поэтому банк подтянул многих клиентов, предлагая специализированные программы: женскую, корпоративную, детскую, для военных, молодых семей, специалистов на селе, помимо льготных программ для уязвимых слоев населения.
«Не по плечу» ставка
Главное преимущество банка – государственная премия на сберегательные вклады. Вкладчики довольны, накопительный счет быстро пополняется. Но деньги платит государство. Ежегодно из бюджета на эти цели тратятся колоссальные суммы. Для населения проблема в том, что многие из них не попадают под требования льготных программ.
Чтобы решить жилищную проблему, они должны идти в коммерческие банки за коммерческой ипотекой, но ее ставки очень высокие и для многих неподъемные. Если льготные программы дают кредит под 9-10%, то по коммерческой ипотеке ставки в два раза выше. Коммерческая ипотека постепенно вытесняется с ипотечного рынка.
Это грозит снижением доступности ипотеки и доступности жилья. Спрос на ипотеку поддерживают пенсионные деньги. Льготы и решение разрешить забирать деньги из ЕНПФ на жилье сильно взрастили цены на недвижимость. Расхождение между ростом цен на жилье и доходами населения ежегодно увеличиваются.
В результате ипотека становится продуктом для избранных. Льготные кредиты получает часть населения, а рыночные продукты остаются для наиболее обеспеченных и платежеспособных граждан. Золотая середина, средний класс, основа экономики, как учат учебники, остается не у дел.
Видимая рука государства
Но еще глубже проблема дальнейшей судьбы льготной ипотеки. Она развивается не самостоятельно за счет рыночных условий, а полностью зависит от кошелька правительства, который не безграничный. Если правительство решит сократить дотации (субсидирование ставок льготных программ и начисление госпремии на вклады), будущее государственной ипотеки под большим вопросом.
Поправки в банковское законодательство допускают с января этого года в систему коммерческие банки. Они получат возможность привлекать средства вкладчиков по модели жилищных строительных сбережений и предоставлять жилищные займы. Это уровняет положение БВУ и Отбасы банка в привлечении ипотечных заемщиков. Тем не менее расширение системы жилстройсбережения на весь банковский рынок не решит главную проблему ипотечных займов – их высокую стоимость для конечного заемщика.
По этой причине рыночная ипотека выдается в виде коротких займов на несколько месяцев или же в сотрудничестве с застройщиками, которые компенсируют часть процентной ставки кредита.
Базовая ставка Нацбанка на начало 2026 года остается на уровне 18%, что обусловлено необходимостью сдерживания инфляции и предотвращения формирования инфляционной спирали. БВУ выдают ипотеку в среднем под 35% годовых. Нацбанк дал понять, что в первой половине 2026 года, в связи с повышенной проинфляционной ситуацией, снижение базовой ставки вряд ли возможно. Это усилит усилить давление на льготные программы, так как будет расти разрыв между реальными ставками и теми, что дает государство; приведет к конкуренции за ограниченные объемы государственного финансирования и дальнейшему искажению рыночных сигналов.
Вливание бюджетных денег на ипотечный рынок мешает развитию рыночных отношений и конкуренции на рынке ипотеки и мешает борьбе Нацбанка с высоким уровнем инфляции. Когда государство выдает большие объемы ипотеки по ставкам ниже рыночных, оно выступает прямым конкурентом для банков и не дает им развивать рынок ипотеки на рыночных условиях.
Корректоры для спроса и предложения
В среднесрочной перспективе ожидаются структурные изменения – пересмотр методики расчета ставок ГЭСВ, что может скорректировать баланс спроса и предложения. Но пока что банки массово не объявляют о подготовке продуктов жилстройсбережения. Напротив, ожидаемо замедление спроса на рыночную ипотеку из-за ужесточения денежно-кредитной политики Нацбанка.
В целом ипотечный рынок в 2026 году ждет непростой период. Рыночные ставки останутся высокими ввиду жесткой денежно-кредитной политики Нацбанка. При этом правительство потихоньку сокращает вливание в систему жилстройсбережений. Министр финансов Мади Такиев в октябре 2025 года заявил, что государство больше не будет выплачивать ежегодную премию вкладчикам Отбасы банка, передавая эту функцию самому банку. Он должен выплачивать премии из собственных средств, и по логике чиновников, взять их через докапитализацию в ходе планируемого IPO.
В целом ипотечный рынок остается в высокой степени зависимым от государственных субсидий. При этом его влияние на рынок недвижимости ограничено. Ключевые изменения будут определяться не столько уровнем базовой ставки, сколько объемами и параметрами государственной поддержки, а также структурными реформами в регулировании ипотечного кредитования.
